浙江台州玉兰场定位报告市场研究项目定位.pptVIP

5. 收益增长模型 假设： 购物中心开业第一年招商率为80%，次年85%，第三年90%，第四年以后95%； 按2015年10月1日开业计算，至2051年，计算期为36年； 购物中心整体租金递增幅设定如下，设定前两年租金保持不变，第3、4年在第1、2年基础上递增15%，第5年在第四年基础上递增10%，第6年起每年递增5%； （数据更新时间：2012年9月11日） 链接：台州玉兰广场购物中心经济测算 6. 估算结果 项目至开业全投资约为10.27亿元；首年租金（按可租赁面积）约为3149万元 。 项目内部收益率 IRR=8.06%； 财务净现值 NPV=17680万元 (折现率8%) ； 动态回收期约为15年，即项目到2028年可回收投资。 6. 估算结果分析 现阶段投资收益测算是在假设商家经营情况良好，商场人气旺盛的前提下进行的，但确保商场及商家运行良好的一个重要条件是充足的人流。充足的人流需要符合台州市场的业态及品牌组合。鉴于台州商业市场状况，建议降低零售业态比例，提高儿童、休闲娱乐类业态比例，以保证商场所需人流。 1.主题定位—(4) 消费什么? 1. 台州以及浙南市场零售市场发展缓慢，零售对于项目人气的聚集和带动作用有限。 2. 本项目位于台州椒江、路桥、黄岩三个区的游离区，人流比较分散。台州市场如果开业前期较少的人流，就会造成商场长期人流冷清。 3. 鉴于对台州市场的考察，儿童业态、休闲娱乐、餐饮等业态能够吸引较多的人流，带动商场人流活跃度。本项目冰场是浙南地区唯一一个标准真冰场，类似的功能区有助于带动人气迅速提升。 构建台州独特的商户组合，营建丰富业态，满足目标客群“品、尚、 悦、食、享”等多层次需求，在此基础上对项目各楼层进行主题划分。 1F 品主题 2F 亲主题 3F 悦主题 4F 夜主题 5F 享主题 1B 家主题 1.主题定位—(4) 消费什么? (1)业态规划原则 2. 业态规划及品牌落位 在各个平面中与楼层商业主题及动线、节点相结合。 在立体布局中，业态设置尽可能在垂直方向一致。业态纵向聚集形成较强辐射效应，培养消费者对购物中心的好感，保证垂直动线畅通。 保障租金收益 吸引人流 保障品质 业态、品牌创新 时尚女装、化妆品、黄金珠宝等 超市、餐饮、影院、儿童娱乐、冰场等 国际一线化妆品、国际名品(配饰)等 首次进入台州业态如冰场、快时尚品牌等 2. 业态规划及品牌落位 (1)业态规划原则 楼层 业态分布 5F 商务餐饮 个人护理 4F KTV 配套 美容美发 餐饮 3F 影院 冰场 运动主题 电玩 餐饮 2F 快时尚 零售 主题零售集合店 儿童类 餐饮 1F 快时尚 国际名品 珠宝旗舰店 轻餐饮 1B 超市 2. 业态规划及品牌落位 (2)业态楼层规划 主力店 娱乐 2. 业态规划及品牌落位 (3)初步品牌规划 餐饮 名品 (配饰/香水) 2. 业态规划及品牌落位 (3)初步品牌规划 时尚 A-112 家主题 (超 市) 业态 铺位数 落位品牌方案 超市 1 乐天玛特/永辉超市 拉动人流，为项目带来人气，满足一站式购物需求。 A-121 次主力店(快牌) 零售店 珠宝旗舰店 品主题 业态 铺位数 落位品牌方案 次主力店 1 ZARA/HM/UNIQLO/Basic House/丝芙兰 零售店 30 CARTIER/伯爵//欧米茄古名/浪琴/Dunhill/万宝龙/施华洛世奇/BOSS Orange/MaxCo/LACOSTE/CK/Miss Sixty/Ochirly/JORYA 珠宝旗舰店 1 I DO/戴梦得/周大福 轻餐饮 3 星巴克/哈根达斯 引进时尚快牌，突出项目定位，吸引该区域人气。 轻餐饮 珠宝旗舰店有助于提升项目档次。 F1业态占比 业态 店铺数 店铺面积（㎡） 次主力店（快牌） 1 2017 零售店 30 4076 珠宝旗舰店 1 2717 餐饮 3 577 总计 35 9387 主题诠释：精品零售（国际一线品牌配饰）、黄金珠宝保障项目品质形象。 A-122 次主力店(快牌/运动) 主题零售集合店 零售店 餐饮 儿童主题区 （玩具/教育/培训/书吧） 儿童游乐场 亲主题 业态 铺位数 落位品牌方案 次主力店 1 ZARA/HM/UNIQLO/Basic House（一拖二）；正格/金冠 零售店 24 Jeep/Cabbeen/雅戈尔/金利来/报喜鸟/ETAM/诗篇/播/慕诗/5+/依恋/THEORY/NINE WEST/百丽集合店/丽婴房/好孩子/Nike Kids/反斗城/天才宝贝/儿童乐园/亲子乐园/Hello kitty/ZIPPO/大众书局/光合作用 主题零售集合店 1 男女装品牌集合店/EQ:IQ/harbor house/曲美/