海口长流起步项目营销策划报告.pptxVIP

打造城市运营商 创造城市价值—海口市长流起步区土地价值思考及建议 目 录 第一部分 项目价值体系分析 第二部分 项目价值整合与思考 第三部分 项目价值实现与建议 第四部分 土地运营的策划内容与流程前 言：海口的历史与未来预期本项目处在重新建构海口未来城市中心区的关键点上，因此我们需要更多的思索和慎重发展；本次汇报的内容重在梳理城市格局和发展定位，发现区域价值的矛盾点，并初步建立区域的价值体系以及对本项目的价值建议。第一部分 项目价值体系分析1.1 城市宏观背景1.2 聚焦海南岛1.3 认识海口1.4 长流组团的价值体系分析1.5 西海岸的价值体系分析1.6 沿海城市房地产价格比较分析1.1 城市宏观背景 珠三角经济圈 “9+2”泛珠合作区 环北部湾经济圈 海口1.1 珠三角经济圈珠三角仍将是经济发展最活跃的地区；珠三角的发展，得益于接近香港。香港是其主要的投资来源约占75％。外资的进入，催生了珠三角一批中等城市的快速成长； “大珠三角”，即粤、港、澳，面积18.1万平方公里，户籍总人口8679万，2006年GDP总值约为5360亿美元。 1.1 “9+2”泛珠合作区域经济发展背景 “泛珠三角”简称“9+2”，即：广东、广西、福建、江西、湖南、贵州、四川、云南、海南9个省（区），再加上香港和澳门形成的经济圈；9省区面积占全国20.9%，人口占全国34.8%，GDP占全国的33.3%。1.1 泛珠三角格局 从国际经济交往来看：越南、老挝、缅甸、泰国、柬埔寨等东盟国家与广东、海南、广西、云南等省海域相接、山水相连、文化相似，加上2010年之前要建立中国－东盟自由贸易区，“泛珠三角”经济圈应包括东南亚各国。? “泛珠三角”经济圈的范围是：大珠三角洲－大华南－大西南－华中中南部－华东南部－台湾地区－东南亚10国。泛珠三角区域的合作，面对的不仅仅是区域经济的问题，更触碰到了中国发展的命题；它不仅仅以中国经济“超级引擎”的形态引人注目，更对亚太乃至国际经济产生广泛影响。　1.1 环北部湾经济圈北部湾位于中国南海西北部，有一个半封闭的大海湾，湾顶（北面）是广西，东面为广东和海南，西面是越南，总面积近13万平方公里； 从行政概念上看，环北部湾经济圈，包括中国沿海的广东、广西和海南3个省区，以及越南北部的一些城市；环北部湾经济圈将成为继珠三角、长三角、京津唐经济圈之后，引领中国经济加速发展的“第四大经济圈”；环北部湾经济圈将是“撬动中国-东盟自贸区新增长极? 1.1 城市宏观背景无论是在珠三角经济圈、“9+2”泛珠合作区以及环北部湾经济圈，在这样一个大的战略格局支撑的条件下，海口能否抓住机遇，推进产业结构升级和城市经济地位的提升，及城市服务业的快速发展，提升城市的品位，强化城市的核心竞争力都具有重大的意义。1.2 聚焦海南岛 海南省的行政区域包括海南岛西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地（主要包括海南岛和西沙中沙、南沙群岛）总面积3.4万平方公里海域面积约200万平方公里。全省总人口817万人。 海南省包括2个地级市（海口、三亚）6个县级市（文昌、琼海、万宁、五指山东方、儋州）；4个县、6个自治区；1.2 聚焦海南岛海南岛的发展 年度2003200420052006GDP总值 （亿元）698.3790.12903.61052.43GDP增幅10.50%10.40%10.20%12.50%1.2 三亚旅游对海南的贡献2006年共接待游客约为454万人次，旅游收入达68.5亿元；“十五”期间，三亚旅游服务业创造了166亿元的产值，提供了8亿多元的税收，占地方税收的63%。 1.2 博鳌论坛对海南的贡献博鳌亚洲论坛是海南旅游产业升级的重要催化剂。会议旅游丰富了海南特色旅游的内容，促进了海南旅游产品的全面升级；借助“博鳌”效应 ，充分利用海岸风光、港口优势和海洋资源全力发展海洋经济 ；同时利用这个平台，加大了与友好城市的交流和合作 ；也提高海南城市的影响力和认知度；1.2 文昌运载火箭发射基地 我国继西昌、酒泉、太原之后的第四个航天发射基地；这个发射场主要是为了服务于新一代运载火箭的发射任务，预计于2010年建成使用；航天发射基地的建设，将有大量资金涌入海南，提供更多的就业岗位，并将拥有大批高科技人才，而且投资商更有信心将资金注入海南； 1.2 聚焦海南岛 据最近一期《中国商业评论》报道，日本知名学者大前研一极度看好海南，海南列为世界最有潜力地区之中国唯一城市，文章尤其指出其中原因之一就是中海油原CEO卫留成出任省委书记，为海南的发展带来新气象。1.2 聚焦海南岛2008年海南省成立20周年，中央政府可能给予的优惠政策（自由贸易区）1.2 聚焦海南岛——小