超高层物业工管理培训.pptxVIP

1 超高层建筑工程管理要点 超高层建筑界定 根据1972年国际高层建筑会议达成的共识，确定高度100m以上的建筑物为超高层建筑。 物业管理难点 存在着安全（设备、设施）、内部交通、环境、能源消耗等多种难以妥善解决的问题， 耐久性及适用舒适等问题 对结构、建筑、机电、暖通、电梯等专业的要求高。 物业工程管理、维护问题 一些超高层大楼都曾出现过断电、跑水等事故。从管理上看除了做好预案，防止事故发 生和做好备用系统以外，一旦事故出现，如何抢救，是否有一位掌握全局、了解本系统一切 细枝末节的人十分重要。 我司管理的上海金茂大厦的管理层，就曾对没有一位掌握该建筑14000多个阀门 的人感到十分遗憾。 超高层建筑特点 楼高：超高层楼宇就像一条竖立起来的街道，本工程269米。 侧向风：超高层建筑要承受侧向的风力，一般说，在正常的风压状态下，距地面高度为10m处，如风速为5m／s，那么在90m的高空，风速可达到15m／s。若高达300-400m，风力将更加强大，即风速达到30m／s以上时，大楼产生的晃动将十分剧烈。 沉降：大型建筑都存在沉降问题 物业工程管理（一） 本269项目采用中央核心筒式布局，而筒体处于几何位置中心。建筑的质量重心、刚度中心和型体核心三心重合，保障了建筑结构的稳定。 沉降观测 沉降观测：第一年观测3～4次，第二年观测2～3次，第三年后每年观测1次，直至稳定为止。（建议:1、在施工合同中就明确沉降观测内容。2、预留沉降观测点。）。 物业工程管理（二） 沉降、侧风对建筑及设备、设施的影响 预留孔：出墙管网预留孔过小，在建筑沉降中易造成出墙位置瘪、折断等的问题。 玻璃幕墙：因沉降、侧风原因造成损坏，物业工程拟加强对其定期巡检。 窗：因沉降、侧风原因，易造成损坏，物业工程拟加强对其各种五金件的定期巡检（建议开窗角度10度左右）。 水箱、管网：水箱易造成破损、给、排水管网易造成跑水。 电梯：电梯的钢缆会因时紧时松的受力不均受到伤害，并造成危险。  配电设备：主、干线受损。 物业工程管理（三） 电梯在超高层建筑中，承担着快速、高效、平稳的将人员垂直运输目的楼层的任务。直接影响到建筑物的使用安全和经营服务质量 本269项目，电梯梯速分别为6M/s,4M/和3.5M/s都属于高速电梯。 电梯管理难点 建筑沉降、侧风对电梯运行安全及设备的影响 跑水、断电对对电梯的影响 电梯舒适度对物业品质的影响 维修、保养费用高对物业管理成本的影响 电梯维保费： 建议在购买/安装合同中，增加就质保期后维保费用、配件价格、维保质量等内容。 物业工程管理（四） 超高层建筑由于其特殊的构造和功能要求，致使其内部火灾荷载大，火势蔓延迅速，人员疏散困难，救援难度大，形成重大火灾的隐患大。 消防管理难点 二装管理：建筑工程中使用防火材料、防火构件、防火配件，装修工程中采用不燃、难燃性建筑材料，易燃易爆场所强化通风，设置防爆电气，使用不发火地面等。 　　设备管理：一是把火灾控制在初始阶段，包括安装火灾自动报警、自动灭火系统，进行早期探测和初期扑救；二是把火灾控制在较小范围，在建筑物平面和竖向划分防火分区和防烟分区，在建筑物之间留有适当防火安全距离，切断火灾蔓延途径，减小成灾面积，便于实施救援。   物业工程管理（三） 其他工程管理建议 屋面航灯：拟采用光控+时控，并采用高亮度光源。 涉水机房：技防+人防管理。 防雷、避雷：拟一年两次测试。 应急预案：制定并定期演习各种应急预案。 谢谢