中航国际北京四合院项目小股东退出方案.pptx

;背景情况介绍 院落价值分析 退出方案建议 项目成本情况 经济测算模拟; Part Ⅰ 背景情况介绍 ;1、背景情况介绍-股权架构;1、背景情况介绍-往来款项;项目地处京城什刹海（首规委指定二十五片历史文化保护区内），位于首都中轴线西侧，皇城景山以北，钟鼓楼之南。 本项目规划设计传统精品四合院五套，形成宅区建筑群。 其布局为东、西、中三路，南北长86米，东西宽75米，中路为一套五进院，按清代郡王府规制恢复。东路和西路各有三进院两套。;⑤; Part Ⅱ 院落价值分析;2、院落价值分析-北京四合院市场简析;2、院落价值分析-项目价值挖掘; 以市场比较法进行均价价格推算 列举竞品项目—— 案例A：建筑面积1160平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格258621元/平方米。 案例B：建筑面积1200平方米，挂牌时间2013年7月，挂牌价格275000元/平方米。 案例C：建筑面积1250平方米，挂牌时间2013年8月，挂牌价格280000元/平方米。;比较因素修整系数表; 各院落单价的推算——; Part Ⅲ 退出方案建议;3、退出方案建议-基本思路;3、退出方案建议-具体方案;3、退出方案建议-风险控制; Part Ⅳ 项目成本情况;4、项目成本情况;4、项目成本情况; Part Ⅴ 经济测算模拟;5、经济测算模拟;5、经济测算模拟; 附录：剩余院落处理方式涉税分析;对于剩余院落，公司主要可以采用以下四种方式处置： 1、企业分立 2、以房产作价投资入股 3、资产划拨 4、直接出售 四种方式下，以企业分立方式为最优，此种方式下涉税最少，以房产作价投资入股次之，资产划拨及直接出售两种方式，税费均较高。 同时，若公司以长期持有资产为目的，则可采用前三种方式将资产装入壳公司运营。若公司在可预见的未来，需要将资产处置，则应暂缓将资产注入壳公司，以避免股权转让方式可能会涉及的国有资产挂牌问题。 关键性问题：资产处置方案——持有or出售;企业分立——涉税少、操作繁琐 被分立企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。分立可以采取存续分立和新设分立两种形式。 涉及税费情况： 营业税：无 纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。 契税：无 财税[2012]4号：公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 土地增值税：无 （财税字[1995]第048号）：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 印花税：无 以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。;企业分立应具备的条件： 1、具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的； 2、分立企业和被分立企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动； 3、且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%； 4、企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。 企业分立相关处理事项： 　　 1、分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。 　　 2、被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。 　　 3、被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。 采用企业分立方式，可享有较大幅度的税收优惠政策，公司操作成本最低，但是企业分立工作涉及的审批手续较多，涉及到国资委审批、工商审批、税务审批等诸多审批程序，费时较长，并需要与工商、税务部门做好充分沟通。;以房产作价投资入股——需对资产进行评估，按视同销售处理 企业以房地产投资于被投资公司，根据公司法的规定须满足三个几个条件：非货币财产可以用货币估价并可以依法转让；须进行评估；不得高出公司注册资本的70%。 涉及税费情况： 营业税：无 备注：若以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 但不共同承担风险，收取固定利润的要按规定缴纳营业税。 印花税：有 按房地产评估价格的万分之五缴纳 契税：有 税率为3-5％ 土地增值税：有 备注： 1）非房地产企业→以土地（房地产）出资→非房地产企业→暂时免征增值税 2）无论是否房地产企业→以土