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REITs详解 Page 1 第一章 何为REITs Page 2 REITs定义 房地产投资信托 （Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管 理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以 标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会 将90%的净收益分配于投资者的金融工具。需要注意的是， REITs并不是共同基金，只是一种税收政策上与共同基金类 似的投资工具。 Page 3 REITs运作方式 REITs运作方式有两种： 一是设立特殊目的载体公司（房地产信托基金公司），向投资 者发行收益凭证，类似股票发行，将募集资金投资于商场、写 字楼、酒店式公寓等商业地产，并将所属经营性物业项目产生 的现金流向投资者还本派息； 二是物业开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包，设立 专门的REITs，将其每年租金、按揭利息等现金流收益作为标 的，分割成若干等份出售给投资者，之后定期派发红利，实际 上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。相比之下，商场 、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅 地产更稳定，因此REITs一般适用于商业地产。 Page 4 REITs的交易结构 Page 5 REITs的特点： 共同 （非上市与上市）： 1、基金大部分投资于房地产物业，如香港为90% 以上，美国、 新加坡为75% 以上； 2、投资收益主要来源于租金收入（包含房地产升值）； 3、收益的大部分将用于发放分红，如香港、美国均为税后收益 的90% 以上分红给投资者； 4、投资者持有的是REITs的股权，而非债权； 5、物业单元值、物业零售化，类似于众筹 上市： 1、REITs份额固定，类似于“老股IPO” 2、长期回报率稳定并较高，与股市、债市的相关性较低。 Page 6 REITs的优势 • 1、小额资金参与房地产投资； 投资者 • 2、租金收益较高且稳定，受退休养老基金、追求稳定收益投资者喜爱。 • 1、快速回收套现，提高周转率，优化资本结构，实现资本循环； • 2、确保公司对品牌及运营的控制性。可持有REITs25%的份额， 房地产 为唯一大股东，继续享有物业控制权，高杠杆率； 商 • 3、可继续经营管理物业； • 4、本质上优化房地产商运营方式及房地产并购创新模式。 基金管 理者承 • 1、房地产规模极大，市场空间巨大； 销者 • 2、相对投行IPO来讲，风险较小。 • 1、增加直接融资，降低金融体系风险的重要举措 • 2、稳定房地产市场、抑制房地产行业过度投机 宏观经济 • 3、改善宏观调控带来的房地产行业资金瓶颈 • 4、有效活跃金融市场，促迚经济的平稳发展 Page 7 REITs分类 根据投资对象，可分为： 1. 权益型房地产投资信托（Equity REITs） 2. 抵押型房地产投资信