中海御景熙岸{终}.ppt

* Tospur Research 个案分析——中海御景熙岸 基本参数 四期·臻邸 一期·首席 三期·经典 二期·逸品 公寓：2.2元/月 ； 别墅：3元/月 物业费 35% 绿化率 1.2 容积率 目前尚未推案，预计于9月底开盘，推出198--275m2的联排别墅共计49套，均价在3.15万/平米，总价在600---900万元 销售状态 中海地产——目前国内最大房地产公司之一，品牌开发商 开发商 一期： -----联排别墅 二期：------小高层公寓 期数 中海物业 物业 中海 代理商 19万方 建筑面积 13万方 占地面积 浦东秀沿西路东明路路口 地址 中海御景熙岸 楼盘名称 一期 二期 会所 本案位置 绿宝园 周浦万达 小上海旅游文化城 绿地梧桐院 上海康沈医院 周浦镇小学 周浦医院 周浦公园 联华超市 国美电器 中科大上海研究生院 大润发 申花SVA足球学校 康桥文化中心 上海长宁国际学校浦东中学 商业配套 教育配套 医疗配套 项目位于周康板块的西北部康桥区域，距离周浦中心区域有一定距离，目前周边配套较缺乏。 周康板块目前配套较为丰富，以“周浦万达”与“小上海旅游文化城”为两大商业中心点，配套集中在镇中心区域。 本案距离镇中心5公里，项目周边配套较为欠缺，板块内丰富配套对本案不能产生利好作用。 区位分析 产品力分析——建筑风格 别墅外立面 项目的建筑立面采用的是赖特有机建筑风格，达到自然与建筑的统一 产品力分析——产品特点 真石漆/石材 磁砖 粘瓦/平板瓦 磁砖竖拼 彩色玻璃 仿石材磁砖 项目的售楼处外立面特征、立体效果展示 售楼处外立面 售楼处立体效果图 户型分析 A户型区域 B户型区域 C户型区域 　 　 52676 232 合计 为六联排，边套为204平米，中套为198平米。 C户型是由三个小面积的产证拼合在一起组成的一套联排 21% 9600 48 C户型 为四联和六联，边套为222平米，中套为219平米 54% 27738 126 B户型 为五联排，边套为275平米，中套为258平米 25% 15338 58 A户型 备注 套数比 总面积 总套数 户型 户型分析——A户型 A1户型 ： 双车位（地上1个，地下1个），附赠面积较多；侧入户，楼上走道狭窄 地下室面积约122平米 层高2.8米，利用率高 空间独立，可自由分割 附赠一个地下车位 二层面积约89平米 三露台设计，面积约25平米，附加值较多 双卧室朝南，采光较好 首层面积约117平米 面宽约8.4米，层高3.3米，尺度感强，且双客厅设计 玄关设计巧妙，空间自然分割 动线分明，户型方正 三层面积约69平米 主卧套间朝南设计，独享整层 独立休闲区与露台对接，增强娱乐功能 双客厅家庭室 玄关 露台 露台 主卧 露台 休闲区 主卫 衣帽间 地下室 带车位 露台 客卧 露台 A户型 有四联和五联 A1为边套 约 275平米 A2为中间套 约258平米 户型分析——A户型 二层面积约88平米 卧室联通观景露台，增强空间利用率，提升附加值 动线分明，户型方正 首层面积约102平米 超大开间朝南双客厅设计，面宽约8.4米 挑空庭院设计，增强空间尺度感 三层面积约68平米 独立主人套房设计，增加私密度 南北双露台设计，提升附加值 庭院 双客厅家庭室 露台 庭院 上空 露台 主卧 衣帽间 主卫 地下室 带车位 地下室面积约117平米 层高2.8米，利用率高 空间独立，可自由分割 附赠一个地下车位 露台 露台 A2户型 ： 双车位（地上1个，地下1个），附赠面积较多。南北入户，楼上走道狭窄 A户型有四联和五联 A1为边套 约 275平米 A2为中间套 约258平米 户型分析——B户型 地下室面积约63平米 可自由分割，灵活性较强 2.8米层高，空间利用率较高 首层面积约84平米 中西厨设计，适应不同需求 超大开间朝南客厅设计，面宽约8.4米 二层面积约77平米 大空间家庭室设计，增加居家舒适感 双朝南露台设计，增强通透性 三层面积约61平米 整层主卧套设计，增强私密性 户型方正，尺度感强，增显空间感 地下室 家庭室 餐厅 中西厨 家庭室 大露台 超大主卧 衣帽间 露台 超大 主卫 露台 B1户型 ： 2个地上车位，走道空间浪费较大，南北入户，大主卧 B户型有四联和六联 B1为边套 约 222平米 B2为中间套 约219平米 户型分析——B户型 首层面积约84平米 朝南入户花园与家庭室相连，增强层次感 中西厨设计，适应不同的需求 二层面积约75平米 大露台设计，约7.8平米提升产品附加值 户型方正，动线分明，尺度感较强 三层面积约60平米 超大屋顶露台