容积移转补偿课题.pdf

行容積移轉制度 下相關課題之研究 -以損 失補償為中心 三章 容積移轉 制度損 失補償相關課題 探討 我國容積移轉制度主要係參酌美國發展權移轉制度 ，該國運用此制度 作為補償方式甚 久，而我國現行容積移轉制度實施至今僅近 10 年，但究竟 其對於應予補償之送出基地相關規 定，以及國外制度實 施情形如何 ，有待 本章深入探討。 實施容積移轉制度，對於國家有兩項重要的目的 ：一是對於因土地使 用管制下而犧牲財產權的所 有權 人予以補償 ；二是運用容積移轉的 方式來 121 保護需要保存維護的 公共財產。 容積移轉制度所提供 之補償即是可移 出容積 ，送出基地土地所有權 人 將容積於 市場中出售或移轉 至其他可建築 土地使用 ，以補償其權利之損 失。據此 ，以送出基地之可移出容積 市場總價代替補償 ，主要在個別 土地 可移 出容積量及容積 市場價格兩個 方面 ，皆會影響容積補償的 效果 ，本文 將針對此相關課題進行 分析。 第一節現行容積移轉制度之分析 一、容積移轉之意涵 122 「容積 」則指 土地可建築 之總樓地板面積， 而容積率，係以 容積 率係指基地內建築物總樓地板面積 與基地面積之 比 ，基地面積 之計算包括法 定騎樓面積。 123 藉由容積 率限制建築物實體開發 建築總量 ，達到控制土地使用 強度，確保整體居住 生活品質的 制度，此為政府作為土地管制計畫 的重要 手段。 121 Frank Schnidman, 1978, Transfer of Development Rights Programs , Chapter 23 in Windfalls for Wipeouts: Land Value Capture and Compensation, edited by Donald Hagman and Dean Misczynski. Chicago: American Society of Planning Officials., pp.532-552. 122 都市計畫容積移轉實施辦法第5 條第 項。 123建築技術 規則第161 條。 3-1 第三章 容積移轉制度損 失補償相關課題探討 依據都市計畫容積移轉實施 辦法第5條 定 ，容積移轉指一宗 土地容積移轉 至其他可建築土地供建築使用，即 允許原屬 一宗土地 124 之可建築容積一部或 全部移轉至另 一宗可建築 土地建築使用， 故 屬發展權移轉之 一，在節省發展 （Saved by Development ）的概念 125 126 下， 藉由市場的 力量來補償受限 制發展土地所有權 人的損 失， 通 常用以消除土地管制計畫的僵化 、調和都市發展 密度與強度 、合理 分配資源、保護歷史建築 、敏感環境區域、農地溼地等農 業區域、 開 放空間等。 二、 行容積移轉 制度之相關規定 依據內政部立 法說明 ，現行容積移轉制度之 立法背景係緣於私 有都 市計畫 公共設 施保留地徵 收經費龐 大、推動都市更新、 刺激營 建業景氣、立 法院 86 年度總預算 案附帶決議推動發展權購買 制度 、 均攤土地發展利 益與限制之成本、有助於達成公共設 施保留地取 127 得 、古蹟保存維護 、都市更新 推動的 政策目標 ， 行容積移轉制 度之母法為依據 「文化資 產保存法」 、「都市更新條例