北京国有土地上房屋征收评估技术指引.doc

北京市国有土地上房屋征收评估技术指引 （征求意见稿） 总 则 第一条【制定依据】为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本技术指引。 第二条【适用范围】本市行政区域内国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，临时安置费用评估，被征收房屋停产停业损失评估、房屋征收环节中涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本技术指引。 为编制征收补偿方案，确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本技术指引。 第三条【估价目的】被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值。” 用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收环节中涉及的其他价值评估，应当分别对估价目的进行适当表述。 第四条【估价对象】房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。 第五条【价值时点】被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋、被征收房屋装修设备及附属物等房屋征收环节中涉及的其他价值评估的价值时点，应当与被征收房屋价值时点一致。 第六条【价值类型】被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 第七条【统一技术标准】同一征收项目的房屋征收评估工作由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、价值时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 估价方法 第八条【估价方法】房屋征收评估应当根据估价目的与估价对象情况，对比较法、收益法、成本法等估价方法进行适用性分析，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 （一）被征收房屋的类似房地产有交易的，适用比较法。 （二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，适用收益法。 （三）被征收房屋的类似房地产没有交易，且没有经济收益的，适用成本法。 （四）被征收房屋是在建工程的，适用假设开发法。在建工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。 根据被征收房屋的实际情况，还可以选用基准地价修正法及其他合理的估价方法进行估价。 第九条【比较法】比较法估价时，一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。选取可比实例后，应先统一其价格内涵和形式，建立价格比较基础，之后再进行交易情况修正、市场状况和房地产状况调整。 交易情况修正是指在将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将非正常成交价格修正为正常价格。 进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。 房地产状况调整应消除可比实例与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。区位状况调整的内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，单套住宅的调整内容还应包括所处楼幢、楼层和朝向；实物状况调整的内容包括土地面积、形状、开发程度等土地实物状况调整和建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度等建筑物实物状况调整。权益状况调整的内容包括规划条件、土地使用期限、用益物权设立情况、担保物权设立情况等形式限制权利情况、权属清晰情况等。 第十条【收益法】收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。 报酬资本化法是预测被征收房屋未来各年的净收益，利用