航空港区商业项目定位报告.pdf

＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 港区项目商业定位报告 2014 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 主要内容提纲 1. 区域商业市场背景 2. 项目商业定位分析 3. 项目商业开发量评估 4. 商业规划设计要求 5. 附件一:万科社区商业运营分析 6. 附件二：龙湖高端社区商业，郦晶馆 7. 附件三：本地社区商业案例，信和普罗旺世，郑州万科城 8. 附件四：港区商业市场案例 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 1、区域商业市场背景 项目区位  位于经开区到港区之间的过渡区域 ，港区生活服务功能区的边缘和辐射区。 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋  距离机场 10公里 ，距城区三环直线距离 15公里。 北区生活服务 中心 龙湖镇 商贸 教育产 物流 港区生活服务区 富士康 业区 园 生 综合保税区 态 观 项目 机场区 空港产业区 光 位置 旅 游 南区生产服 务中心 区 项目区位 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋  同时，京港澳高速、京广铁路的分割和包围 ，生态保护带的规划又使项目发展依附于 港区市场 ，同时又保持了相当的独立性。 区域分析：投资驱动的港区市场 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告  港区市场自2010年后起步 ，13年综合实验区获批后上升迅速 ，未来4年市场供应量超 ＋ 过500万平。  投资客是目前的客户主力。北部生活功能区是主要发展板块。  区域未来发展有赖于政府投资项目、重点产业项目的落地形成的人口导入。 区域分析：港区商业市场现状 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋  存量商业规模 ：超过70万平米 （人均 1.75 ㎡）。  商业档次 ，整体品味较低。  商业业态 ：以低端餐饮、娱乐、服饰、生活服务为主 ，业态完整。  现状商业形态 ：以1-2层住宅和公寓底商为主 ，首层售价2-3万、二层售价1- 1.5万。3-4层商铺基本被自持。  面积分割 ：100平左右单铺好租好用 ，300以上面积运营难。  租金水平 ：区域租金最高片区围绕富士康园区及公寓周边、迎宾路沿线 ，达 到200-240左右。其他营业区域在 150左右。  商业消费基本特点 ：消费人群单一化 ，量大、频次高、客单价低 。  整体市场 ：高租金、旺盛人流、投资前景使港区商铺热度不减、价格高企 。  同时，过度单一的消费人群也是区域商业市场出现调整的潜在因素。 港区商业项目 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告