昆明市房地产价格影响因素与实证分析——以住宅市场为例.pdf

第一章绪论 作为一个地处西南的二线城市，昆明房价的波动有何内在规律，受哪些因素影响， 成为了一个值得探讨的问题。 本文以房地产经济学中房地产价格形成机制理论为分析框架，运用计量经济 学研究方法，研究中国城市房地产价格的形成机制以及各种因素对房地产价格的 影响，以昆明市为实例，采用1996．2006年期间时间序列的各类指标，进一步探 讨昆明市房地产价格的影响因素。因此论文中提出以下四个问题，并通过实证分 析进行解答： ★ 昆明市房地产市场现状如何? ‘ 影响昆明住宅价格波动的因素主要有哪些? ‘ 这些不同的因素是否各自是如何影响住宅价格的? o 相比发达城市房价的影响因素，作为西部城市的昆明市有何异同之处? (二)研究的目的和意义 与全国其它城市一样，昆明房地产业起步于80年代初，在这一阶段，昆明 住宅建设逐步摆脱了过去各单位分散建设、条块分割、自成体系的局面，开始商 品房建设，相继建成了豆腐营、东华、虹山等一批商品房住宅区。较大规模的房 地产综合开发从90年代开始，在10多年的城市建设和房地产综合开发实践中， 培植了一批较优秀的房地产企业，创造了一批精品住宅小区和优质工程，打造了 昆明房地产品牌，为城市功能提升、人居环境的改善、人民生活水平的提高做出 了应有的贡献。近几年，在国家宏观经济政策和消费市场的影响下，昆明房地产 市场发生了一些可喜的变化：开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质 量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；商品房价格基本保持平衡，与 全国平均水平比较，居中等水平；个人购房成为市场主体，住房消费已成为新的 经济增长点；市场经济规律的自我调节作用逐步显现，房地产投资更趋理性，结 构更趋合理，商品房的供求趋向平衡，房地产投资量、施工面积、竣工面积、销 售面积等指标稳中有升，空置量持续减少。尽管如此，昆明房地产也存在许多问 题，如部分企业以增加土地为名，大量圈占土地；有的企业将士地买到手后，并 不进行开发活动，而是待价而沽，等土地增值以后，再以各种方式出售，以获取 收益。土地交易中的投机因素，将引发土地价格上涨，进而加大房地产开发成本， 导致房价上升，从而为房地产泡沫的产生埋下隐患。 2 第一章绪论 同时，虽然昆明市的GDP在逐年提高，但就昆明的人均GDP水平在全国 来说，还是相对较低的。由于昆明属于旅游城市，因此旅游地产开发规模较大， 造成部分地区供求结构失衡，有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高 层、高档项目，超越居民的支付能力，造成大户型、高档公寓过多过剩，高档住 宅的空置率增加。从昆明的经济发展程度来看，房地产业占经济的比重逐年增加， 并逐渐成为昆明市的支柱产业。近年以来，云南省的整个行业的运行和全国的行 业运行趋势是一致的。随着人民生活水平和可支配收入的提高，对住宅房地产业 的需求也逐年增加，需求市场还十分旺盛。另外，近几年，随着新昆明建设进入 了“快车道”，城市化进程幅度加快，而且还逐渐向面向东南亚、南亚的区域性 国际化城市发展，在这样的背景下，房地产市场也发展迅速，昆明楼市发展空间 还很巨大。 因此，对于昆明市住宅房地产市场供求状况如何、供求关系是否平衡、影响 房价的诸多因素中哪些较为重要等，都是很有研究价值的课题。而且对这些课题 的研究会对促进昆明市房地产业与社会经济协调发展，保持昆明市经济持续健康 发展有重要的现实意义。 二、研究方法 目前国内外对房地产价格因素的分析与研究比较多，还只是停留在宽泛的定 性分析上，关于定量方面的分析为数不多。仅仅说明了这些因素对房地产价格具 有影响，而无法知道城市住宅价格对哪些因素是最敏感的，这些因素的影响力到 底有多大。故本论文正是试图在对房价影响因素定量分析上做一些有益的尝试。 论文立足于理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基础，定量分析为主， 定性分析为辅。具体运用计量经济学中的时间序列的回归分析方法，结合昆明房 地产市场，采用1996年—2006年数据，分别对房价和各因素建立单因素和多因。 素模型，详细分析昆明市房地产价格与各因素之间的关系，由浅入深，层层发掘 规律。 三、基本思路和主要内容 (一)基本思路 论文的基本思路是先引用国外对房价研究的理论模型作为理论基础，之后