土地使用权评估(资产评估实训资料)供参习.doc

土地使用权评估 某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”条件下，在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。委托估价方提供的资料： 《北京市城镇国有土地使用权转让合同》 “北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号） 《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第××号） “关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000] ××号） 《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××） “发证函”（京房地证字（2000）第××号） ××住宅小区总平面图 《关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复》[京计基字[1998]第××号] 宗地基础设施状况 企业法人营业执照 一、估价对象概况： 估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。 1、土地登记状况 根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号）： 土地位置：海淀区永泰庄北路 土地用途：住宅及配套 用地四至：南：××小区 北：××北路 东：绿化带及高压线走廊 西：北京××食品企业有限公司 土地面积：21681.71平方米（住宅分摊：20819.03平方米； 配套分摊：862.68平方米） 土地级别：根据北京市市政府京政发[1993]34号文及其说明， 2、土地权利状况 估价对象为国有土地，根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号），北京××房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京××食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。根据原《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。依据“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]1583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。 3、建筑物和地上附着物状况 根据《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××），××小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。其中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。 目前，地上无建筑物。 本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。 本次估价的地价分为熟地价和毛地价。熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。 二、评估时应当遵循的原则： 合法原则 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2、客观性、公正性、独立性原则 从实际出发，认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正合理。 3、替代原则 房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 4、最高最佳使用原则 土地估价是以其最有效使用为前提的，该土地是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。该宗地的最有效使用方式是住宅用途，规划为居住用地处于最佳效用。 5、估价时点原则 遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 另外，在土地估价中，我们还遵循了供