在 陆家嘴【惠灵顿国际社区】高端市场分析专用课件.ppt

Accessory 1 高端市场分析 一线化进程下的格局剧变 【天津高端市场发展历程回顾】 天津的高端市场起步较晚，2009年环球金融中心项目的入市标志着天津豪宅的正式诞生。 但天津的高端市场发展较快，随着2011年大量豪宅项目的入市，市场将迈向一个新的高度。 本报告中的市区高端住宅定义： 位于当年单价排名的前50名内的、市内六区的非别墅类住宅或公寓项目。 随着客户需求的逐渐提高与复杂化，天津高端住宅市场项目由最初的单纯住宅，到简单商业配套，再到城市综合体，最终向全方位的生活平台发展。 天津高端市场起步较晚，历经了梅江时期、老城厢时期、奥城时期、海河沿岸时期等多个时期，在2010年以后形成了多版块共同发展的格局，不断走向成熟。 【天津高端市场发展历程回顾】四大特征 众多国际国内知名开发商不断涌入，产品升级趋势明显，同时随着目标客群和辐射区域的扩大，高端竞争的版块概念逐渐淡化，版块间竞争加大。 随着地段竞争到品质竞争的升级，差异化竞争的需要，以及高端客户对产品品质要求的提升，使得精装修成为高端产品的大势所趋。 1 2 3 4 随着城市开发和旧城改造的推进，在标志性项目引领下，市区陆续诞生了多个高端版块，并在不同时期形成热点。 1 2 3 4 6 7 9 10 11 12 14 15 16 19 20 21 17 5 13 18 8 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 2 4 5 6 7 8 3 2007 2008 2009 2010以后 老城厢 奥体 海河沿线 多板块发展 2007及之前项目 2008年项目 2009年项目 2010年项目 【特征一】由热点板块到多板块同时发展 从本地开发商到国内知名开发商再到国际品牌开发商，外来开发商的涌入为天津高端市场带来新鲜血液，高端项目的竞争由地段竞争逐渐升级为产品品质竞争； 与此同时，优质项目的增多也吸引了更广泛的投资人群与跨区域需求。 国际国内知名品牌开发商 本地开发商项目 开发商 开发商评价 代表项目 1 北京金融街 国内一线 天津环球金融中心 2 仁恒 国际 仁恒海河广场 3 万科 国内一线 万科金奥国际 4 中新 国内知名 上城豪苑、九州国际 7 富力 国内一线 富力城、津门湖 8 万通 国内一线 万通上游国际 9 复地 国内一线 天津中心 10 招商 国内一线 钻石山 2007-2010年在津高端项目国际国内知名开发商 【特征二】顶级开发商大量涌入 精装标准不断的向上提升，也因此诞生了一批精品豪宅。 精装修逐渐成为了豪宅的一种默认标准。 代表项目 精装报价 精装成本(估计) 1 天津中心 6000 4500 2 天津环球金融中心 4000-5000 3000-3500 3 君隆广场 4000-4500 2500-3000 4 星美御 4000 2500-3000 5 仁恒海河广场 2500 1700-1800 6 时代奥城 1500 1200 7 上城豪苑、富力城 1500-2000 800-1000 精装项目 毛坯项目 2007-2010年在津高端精装代表项目及精装标准 【特征三】精装修成为大势所趋 【特征四】项目配套逐步多元化 2007年高端项目以小区内部会所作为主要配套 2008年高端项目的内部配套中出现部分高端商业配套 2009年高端项目的内部配套逐步多样化 2010年高端项目的内部配套全面升级，更加关注生活的品质。 高端市场整体，除2008年受金融危机影响，需求受到遏制外，呈现常年供不应求的状态； 2010年前三季度供需比为0.52，需求增加，而供应量仅为18.04万；高端市场呈现严重供不应求状态，供应进入蛰伏期。 预计2011年高端市场供应量将随着新项目的大量亮相而大幅增加。 【高端市场供需特征】2010年市场进入供应蛰伏期 2007-2010年，天津高端项目平均年价格增幅为20.8%，高于全市的13.2%。考虑到高端价格的单价基数更高，实际价格增幅非常可观。 天津高端项目价格增幅高于全市平均水平，达到年均20.8% 2007下半年~2010三季度价格增长率对比 全市住宅 市区住宅 市区高端住宅 价格年均增长率 （2007下半年~2010三季度） 13.2% 20.7% 20.8% 【高端市场供需特征】高于全市水平的价格增长 年份 均价（元/平方米） 较上年价格涨幅 2007 10340 2008 12344 19% 2009 15281 24% 2010 18213 19% 07~10年均价格增幅 20.8% 高端项目去化比例不断提高，单项目月均去化在0.7-1万平米之间 　 富力城 富力津门湖 天津环球金融中心 仁恒海河广场 总建面（万㎡） 72.42 426.80 60 52 住宅面积