中国大陆90年代以来的房地产市场研究报告.pdf

中国大陆90 年代以来的房地产市场研究报告 目 录 一、房地产行业概况2 （一）90 年代以来房地产业发展阶段2 （二）房地产行业在国民经济中占据重要地位3 （三）小结6 二、影响房地产市场发展的因素分析6 （一）政策因素影响分析7 （二）人口变化影响分析8 （三）投融资影响分析13 （四）供给因素分析19 （五）小结26 三、房地产市场价格走势分析26 （一）土地价格走势分析26 （二）房价走势分析30 （三）小结33 四、对当前房地产市场及未来走势判断34 （一）宏观经济34 （二）政策环境35 （三）金融环境36 （四）行业发展38 （五）小结43 1 一、房地产行业概况 （一）90 年代以来房地产业发展阶段 从房地产开发投资额增速以及GDP 的关系图中，房地产开发投资在1999 年之前基本属于起步阶段，并且自1999 年之后呈现明显的波动性，GDP 增速也 同样具有相似的周期性，据此可以将房地产业发展阶段划分为以下四个阶段： 第一阶段：1992-1997 年 1992 年邓小平南巡讲话后掀起了房地产开发热情，房地产开发开始迅速升 温，月投资增幅最高曾达146.9%。1993 年朱镕基总理下令停止银行贷款，开始 第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量烂尾楼和银行呆坏账。1997 年开始的亚洲金融危机使得房地产行业进入调整期。 第二阶段：1998 年-2000 年 在1998年-2000 年的转型阶段，政府开始致力于将房地产打造为支柱产业， 以弥补金融危机造成的出口下滑和内需不振，1998 年出台了一系列刺激房地产 发展的政策。1998 年5 月中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷 款买房。1998 年 7 月国务院正式宣布停止住房收入分配，中国的福利分房制度 终止，通过市场化来解决住房问题，宣告房地产市场开始大规模发展。 第三阶段：2001 年-2008 年 中国经济逐步进入繁荣期，经济的快速发展，人民币汇率改革、国内外流动 性充足以及国内房价上涨预期强化等因素影响，国内房地产市场爆发式增长，直 至2008 年的全球金融危机的冲击，国内的房地产行业进入调整阶段。 2 第四阶段：2009 年-至今 金融危机后，中国政府提出4 万亿投资计划，促使国内经济V 型反转，率 先走出了金融危机的阴影，相对宽松的货币政策、人民币升值与房价上涨的双重 预期之下，房地产市场再度呈现快速发展势头。 综上，中国内地房地产市场发展应该从 1998 年开始，也是本次分析的时间 起点。 （二）房地产行业在国民经济中占据重要地位 过去近20 年的时间里，中国依靠着投资导向的模式维持了较高的经济增长 速度，投资占 GDP 比重越来越高，但是对经济增长的拉动力越来越弱，在经过 1998 年的转型之后，2001-2008 年中国进入投资与出口双引擎的新增长模式，但 是2008 年金融危机标志着净出口已经无力拉动，经济对投资的依赖不断加深， 但是经济增长速度却不断下滑。 3 而房地产业在国民经济中的重要性逐步体现，自1999 年以来房地产开发投 资占固定资产投资比例持续保持在25%左右，如果算上房地产业带动的建筑建材 等相关产业的投资，占固定资产投资的比例将达到一半以上。 4 但严格来说，2001 年以前房地产对宏观经济的影响有限，从地方财政收入 构成以及固定资产投