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可售物业的价值挖掘
可售商业物业的价值挖掘
一、商铺分割带来价值提升
1 做对程序
运营平面图
销售平面图
先排定运营平面保证
后续正常经营,再根
据销售需要划分小铺,
便于快速去化。
2 总价控制,低小高大
• 一层划小铺,实现 • 三层以上设置目
单价高总价低的特 的性大商铺,一层
点,便于投资,也 预留其形象入口,
可一带二设小商铺, 有利于引迚餐饮、
控制总价 休闲、娱乐等目的
性业态
纯销售, 带租约销售,
实现高利润 保证正常运营
3 后场设置不要破坏商业价值
后场设置:
商业经营一定要有后场,如何既保证运营,又能提高得房率,提高销售总价
二、如何利用主力店提升价值
1 把主力店放在合适的位置
2 控制好主力店的面积
对于多楼层商业,主力店纵向分布应予以重视:主力店在各楼层面积中
的比例应随楼层升高逐渐提高。例如深圳万象城B1层,该层连通地铁人
流量最大,规划时主力店面积占本层经营面积56% ,L5层(最高层)主
力店经营面积占本层面积的70%。
三、商铺进宽比处理可提升价值
1 控制面宽——加大进深
保证商户使用面积的同时 ,适当“控制面宽——加大迚深” ,提高黄金
区域可承载的店铺数量、面积。万象城很多商铺的深宽比已超过2 :1 ;
而在首层设置的大店铺(面积超过600平方,用于快餐),其深宽比甚至
接近4 :1。通过这样的比例关系,在满足各店铺基本展示面宽要求基础
上,将商业物业不利区域的大量面积价值提升,,使区域内品牌数量提高,
形成足够的吸客力,经济效益也显著提升。
2 消解大进深的办法一
增加商业内街 :在保证2 :1以上的进宽比基础上,控制进深在8-16米
3 消解大进深的办法二
夹心分成 :内设主力店,各个小商铺依附于主力店设置
4 消解大进深的办法三
内凹广场 :增加临广场的商铺,拉长沿街面
5 消解大进深的办法四
节点放大(L型) :增设广场节点,提升广场周边商铺价值
上海大拇指广场
四、合理动线可提升价值
1 巧用市政设施,形成多首层
多楼层引入市政交通
设施及出入口,形成
多首层。比如:
地铁出入口
地铁站
公交站及换乘中心
2 设置第二动线
步行街在规划时,主通道两侧店铺迚深难以超过16米,当项目地块短向进超过
50米时,通过设置第二劢线可以有效延长步行街距离,充分衔接、利用项目较大人流
区域,提高首层利用率。如图,该项目在主通道南侧规划一条美食街,一方面将餐饮
的大量人流引导至平面不利区域,同时利用地铁站出口人流,形成回路。
3 巧设动线增加店面弧度
通过增加店面弧度,迚一步
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