第一节 土地管理法(一).doc

一、土地所有权 （一）概 述 土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的支配性权利。我国的土地所有权有以下特征： 1、土地所有权人(土地所有者)及其代表由法律明确规定 我国实行土地公有制，两类土地所有权主体及其代表均为法定的特殊主体，即国家和农村集体经济组织。 2、土地所有权的取得与丧失依法律规定，不得约定 这是我国公有制下土地所有权的一大特征。如，集体土地所有权的取得需经县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；集体土地所有权可因国家征用而丧失。 3、土地所有权禁止交易 我国宪法和土地管理法均规定禁止买卖土地。我国实行土地公有制，非公有主体不能通过市场交易取得土地所有权。公有主体之间也不能通过任何方式进行土地所有权交易。我国地产市场的土地交易仅为土地使用权交易。 （二）国家土地所有权 国家土地所有权是以国家为所有权人，由其代表代为行使对国有土地的支配性权利。 1、国家土地所有权的客体。依据土地管理法实施条例的规定，下列土地属于国家所有： (1)城市市区的土地； (2)农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地； (3)国家依法征用的原集体所有的土地； (4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2、国家土地所有权的主体及其代表。在我国，国家土地所有权的主体由宪法规定。《土地管理法》在国家土地所有权问题上的立法重点是对行使国家土地所有权的代表作出规定。 土地管理法规定，国家土地所有权由国务院代表国家行使。同时，国务院可通过制定行政法规或发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。例如，在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让合同。上述行使国家土地所有权的代表称为国有土地所有者代表。 国有土地所有者代表行使对国有土地的收益权能，处分权能，应依法经有审批权的人民政府审批，下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。 3、国家土地所有权的特征： (1)国家土地所有权主体不能亲自行使所有权，而只能由主体代表代为行使所有权。这一点明显区别于集体土地所有权。集体土地所有权主体完全可以亲自行使所有权。 (2)国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的全部四项权能。国家不能亲自行使占有、使用权能，即使是代表国家行使占有、使用权能的人，其身份也是土地使用权人。因此，要实现国有土地的利用，必须将士地所有权的部分权能让与用地者，而国家以一定方式享有实现土地经济效能的收益权。而集体土地所有权主体本身及主体代表却可以亲自行使土地所有权的全部使用权能，例如对未实行承包经营的集体土地，村民可实行集体占有、使用和收益。 (3)国有土地所有者代表对土地保有最终的处分权。这是国家土地所有权的一个十分重 要的特征。以是否具有最终的处分权来衡量， 国家土地所有权更符合所有权的完全性与绝对性特征。国家可以决定国有土地的最终命运，也可以决定集体土地的最终命运，这一点集中体现在国家对土地的用途管制上。可以认为，国家的这种决定土地最终命运的权利超乎土地所有权这一民事财产权利可以包容的范畴，而具有公法上的国家主权与行政权色彩。 （三）集体土地所有权 集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。 1、集体土地所有权的主体及其代表 依据土地管理法的规定，我国集体土地所有权的主体及其代表有三个层次： (1)农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。 (2)在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理。 (3)农民集体所有的土地，已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织作为所有者代表经营、管理。 2、集体土地所有权的确认。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 3、集体土地所有权的限制。集体土地所有权是受限制的所有权，其限制表现在两方面： (1)受国家法律和政府管理的限制。集体土地所有权在收益权和处分权两方面受到限制。 在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若用于房地产开发必须先由国家征用转变为国有后再