未来五年(2016-2020)中国房地产市场趋势展望.pdf

中国指数研究院 中国房地产指数系统 未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望 2015 年12 月18 日 目录 引言 1 第一部分：未来五年中国房地产市场趋势展望 5 1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力 5 2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 7 3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53 亿平方米 10 (1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 10 (2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，改善型需求稳步增加 11 (3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升14 4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 15 第二部分：未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 19 1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 19 2. 城市类型一：土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出 20 3. 城市类型二：库存水平较高，但政策、经济调整下面临去库存机遇 20 4. 城市类型三：凭借区位优势承接资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力 21 5. 强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 21 特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员： 中国指数研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘丽杰 张婷 高静 王丽梅 周宣 楼键 贾蕾 陈召蕾 祁璇 陈文静 战雪 王琳 王岳 李沛平 许静 贾静 潘雪 曹晶晶 邓西 孙新宇 温靓靓 冯单单 吴珊 张曼 蒋云峰 陈茜 牛永勤 汪勇 黄秀青 李力 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲 程玉 祁丽静 赖清华 未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望 引言 作为国民经济的支柱产业，我国房地产行业经历了市场化初期、快速繁荣发展、理性调整的过程，市场 规模持续扩大。分阶段来看，1995-2004 年，市场化之路开启，市场运行环境逐渐改善，房地产业开启上行 周期，2004 年全国商品房销售面积达3.82 亿平方米，超过 1995 年的4 倍；2004-2013 年，房地产市场供不 应求，行业经历“黄金十年”，商品房销售面积整体持续攀升，至 2013 年销售面积突破 13 亿平方米，市场 规模创历史新高；2014 年以来，供求结构转变，市场量价调整，房地产业野蛮增长时代结束，行业进入有质 量发展阶段。但三四线城市库存高企成为行业面临的主要问题，并引起中央高层的高度重视，一定阶段内去 库存仍为房地产行业的重要任务。 未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。十三五规划建议提出经济保持中高 速增长，到2020 年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010 年翻一番，城镇化率达到60%左右。在经济稳 增长目标下，房地产行业能否继续稳固其在国民经济中的支柱地位？中国房地产市场空间何在？库存压力将 如何缓解，二胎政策全面放开、户籍制度改革、城镇化推进等利好因素能给房地产市场带来多大的需求？未 来需求结构将如何演变，产品如何变化？市场竞争格局如何重塑，房企的机会在哪里？这些均是未来五年市 场参与者需关注的重点。基于此，中国指数研究院综合行业定位、发展环境、政府规划等多方面因素，根据 “中国房地产业中长期发展动态模型”预测未来五年中国房地产市场发展空间，展望未来市场趋势，探究企 业格局及机遇。此外，三四线城市库存问题能否化解亦是关乎到十三五规划经济社会目标能否达成的关键因 素，因此我们针对三四线城市库存现状展开调研并进行深入分析，挖掘库存形成内因，并有针对性地提出去 化库存的策略建议。 本报告数据来