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城市经济，城市规划和房地产市场 柏兰芝 北京大学中国经济研究中心 一、导论 I. 金融业和房地产的关系—中国脉络 II.认识不动产 III. 房地产市场概况 不动产市场 不动产是一个市场博弈: --追求利益 --游戏规则 --参加者又不同角色和战略 --即使为了获利，也要了解经济的外部 性 新规则促使参加者改变博弈计划 变动的市场 例：办公楼小型化 --后工业社会 --企业削减办公用房费用 Kodak削减25-40%办公用房费用 不动产不仅仅是一个博弈 政府干预 增加投资--税收，补贴 限制开发--分区规划 参加者—包括政府的相互影响 经济领域+非经济领域 I. 金融业和房地产的关系----中国脉络（1） 以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源:? 自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金 金融业和房地产的关系----中国脉络（2） 银行贷款一直是开发资金的主要来源。?在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:?一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：?二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。 金融业和房地产的关系----中国脉络（3） ?????信用关系?：金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:?房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。? 房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。?相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。 ? 信用 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：?在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。 核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低。? 金融业和房地产的关系----中国脉络（4） 紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查? 银行界的反应：惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。 光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目。 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控。? 中国建设银行：实施“个贷品牌”手段，全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。服务，保证金的扣留额度，担保的时间上都动了不少脑筋。? 金融业和房地产的关系----中国脉络（5） 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火? 个人住房贷款的不良贷款率不足0.4％，再加上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求。? 个人住房贷款 截至今年10月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了38倍，预计到2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12％以上。 金融业和房地产的关系----中国脉络（6） 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少? 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。 （如，办公物业的持有和管理） 间接融资和直接融资 国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准。 去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。 迫切需要扩大资本市场的融资渠道 目前，我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资 但，上市是答案吗？ II.认识不动产 不动产的资产特点（1）