新干线案例专用课件.ppt

位于市中心一环路以内的地段是项目的最大优势（具备必要条件） 由于区域位置昭示性强，因此其沉寂过久的烂尾楼形象也深入人心（不具备充分条件） 配套较优，节约生活成本、时间成本 （具备充分条件） 区域位置总体来说 对项目起着极大的推动作用 户型设计极其不合理，梁柱较多，影响整体的结构和户型使用； 层高较低，最低处不足2米； 公摊面积较大，达到27%，使用率很低； 高层建筑密度较大，标准层每层20户，共3部电梯，使用较为拥挤； 通风和采光较差，无阳台，单面玻璃采光全封闭式； 无会所，公共配套太少； 无广场，缺少公共活动和停车位，地下配套车位还不足80个。 本项目由于之前销售过，有一定的负面影响。 因此为了给项目来个大换血，不仅更换案名，所有展示系统也焕然一新。 销售中心作为说服客户的主要场所，营造气氛，让客户产生美好的体验感受十分重要。 新干线展示解析——卖场氛围 新干线展示解析——户外 体验营销——以可见的物质（外场包装和内场展示）作为工具，以刺激客户的视觉感官，产生购买冲动。 营销解析 现代SOLO 新锐复式小户 新干线营销解析——营销阶段 本项目是一个十足的短平快项目，因此项目的节奏非场紧凑。 预热认筹阶段的充分展示起到了良好的推广效果。 新干线营销解析——媒介宣传 推广期：从10月19日，第一版广告出街，开始广告推广至11月27日停止广告，频率是平均每周2-3整版。 推广媒体：春城晚报、都市时报、生活新报、云南信息报。 广告效应：平均每天上客量50批-60批； 平均每天来电量110线-120。 成交率：整体成交率在8%-10%左右。 新干线营销解析——媒介宣传 以报纸媒体推广为主，在短时间内保持较高曝光率， 口碑宣播效果最佳，其次是报纸广告，都市时报效果较好 宣传着力点在于强调首付9800元/平米 新干线营销解析——媒介宣传 新干线营销解析——客户构成 年龄构成：30-45岁的人正是社会经济活动中的中流砥柱 置业目的：由于项目的地段、户型和首付所致，主要以过渡性置业为主，同时投资也占了相当大的一部分。 职业构成：以事业单位为主，如银行、海关等 分布区域：五华区是主要客户，其次是官渡区。 私营企业老板—— 占35% 公司高级白领—— 占30% 政府公务员 —— 占10% 房产投资客 —— 占25% 年龄层: 25岁——60岁都有，年龄跨度较大 五华区 —— 31% 盘龙区 —— 23% 官渡区 —— 16% 西山区 —— 15% 地州区域 —— 10% 外省区域 —— 5% 结论：在昆明本区域客户群占主导消费的同时，地州和外省客户群体逐渐的占据了市场消费的相当一部分。 以下按月收入为统计单位： 9800元的超低首付； 项目地段位置（一环路内物业，深具投资价值）； 建设工程（准现房）； 复式户型结构（这种户型很受市场客户认可）； 带经装修（入伙即住）； 免配套费。 1.投资:认可项目所在的地段，购置作为房产居住投资和商务办公投资，占整体成交客户的42%； 2.自用:居住型、商用型。 考虑自住的较多以及依据子女的喜求为子女购置，占整体成交客户的35%； 私营企业老板置业商务办公，占整体成交客户的23%。 影响客户未成交的因素： 产品自身的缺陷，导致客户对产品的不认可；（如户型结构、公摊等因素） 预期价格和实际价格相差较大，客户接受不了；（单价相对较高） 外地户口增加首付的因素；（不能低于30%首付） 投资回报预算很难抵平银行贷款月供款因素； 营销解析小结 市场导入阶段的悬念造势具有良好效果 媒介（路牌、报纸、网络、杂志）立体组合整体效果佳 活动针对性强（秋交会） 概念性的诉求高于产品本身的理性诉求 营销节奏短平快，集中轰炸 灯箱 项目整体概况 项目展示解析 项目营销解析 项目产品解析 项目营销解析 定位理念：具有独特个性 能够吸引人 营造一种新的工作方式、生活方式和气氛，同时把复 式小户的产品诉求表现出来。 春城首座现代SOLO，首付9800 宣传理念：春城首座现代SOLO，从其项目的城市占位来阐述，十一条软线，同时首付9800是本项目一个绝对震撼市场的杀手锏，是项目的实在硬线。此主打宣传语软硬结合，顺利撬动市场。 新干线营销解析——项目定位/主打宣传 消化剩下的10多套 选房开盘，当天B座劲销160多套。（前50名，总价2%的优惠； 后100名，总价1%的优惠。） 总共派出筹码1