3、三边工程成本控制方法-赢商网.ppt

在实际操作中，目标成本按开发进度始终处于动态调整之中。原则上，每一阶段目标成本的制订都是在上一阶段目标成本的指导下进行的，既本阶段的目标成本不得超过上一阶段的成本指标。初步设计或扩大初步设计阶段的概算指标不得超过可研阶段的投资估算，施工图阶段的预算不得超过上一阶段的概算，最终的各单位（分部）、各专业工程的发包合同价总额不得超过施工图预算指标。 从流程上讲，建立目标成本应根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和施工分包划项（重点考虑施工管理和合同管理的需要），明确各分包（专业、专项）工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包（专业、专项）工程上，测算各分包（专业、专项）工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。 这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。 由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。 2、动态成本管理体系 　　由于市场千变万化和开发过程中不可预见因素，必须对整个成本进行动态管理。而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。 首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。 其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障 还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。 3、项目后评估体系 提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，可以通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性。在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价： 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性） 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性） 分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性） 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性） 4、责任成本管理体系 目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。 在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。 成本管理体系案例—中海地产 一、房地产项目开发成本控制的总体思路 1、建立成本控制目标 中海地产在各个项目的开始阶段，即建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门； 2、公司成立成本控制小组 组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施； 3、设计是成本控制的关键 加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响； 4、招标是控制成本的最佳途径 严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本； 5、加强设计管理 完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限； 6、开源节流 严格控制管理费用开支。 二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验 1、土地成本管理 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。 具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略： 旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。 其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位