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基于地租理论的逆周期投融资机制创新 苏玉峰 【摘要】地租理论由马克思提出，其在农业生产、城市形态、土地利用中得到大量实践。近年来，我国 工业园区蓬勃发展，其将各种生产要素聚集并进行科学整合，不仅能够提高工业化的集约强度，还能促 进产业良好发展，因此对工业园区的投融资机制进行分析具有理论与现实意义。基于地租理论对苏州工 业园区的逆周期投融资机制进行研究，得出苏州工业园区投融资机制的关键在于总地租的提升的结论。 一方面，通过基础设施投资等带动土地价值增值、税收增加，提升总地租。同时，其逆周期性的投融资，不仅 利用通货紧缩时固定资产投资价格低的条件降低了当期开发成本，还低价承接了前期的开发建设成果， 二者均进一步增加总地租。另一方面，以总地租作为融资的还款来源，保证投融资机制的良性运转。 【关键词】地租理论；逆周期；投融资；苏州工业园区 【中图分类号】F234 【文献标识码】A 【文章编号】1004-0994（2017）30-0122-7 持，并以此为杠杆撬动更大规模的社会资金，进入 一、引言 二、三期全面开发建设时期。国开行对园区的融资模 苏州工业园区为国家级经济技术开发区，是我 式并不神秘，其中较为重要的一步正是如今使诸多 国与新加坡建交之后两国政府合作的第一个项目， 地方政府深陷债务陷阱的制度安排——地方政府土 始建于1994年5月。园区开发建设的第一道门槛就 地投融资平台。 是基础设施的开发建设。采用合理的投融资模式，获 同样是通过地方政府土地融资平台进行融资安 得开发建设所需资金、进行基础设施等的开发建设 排，多数地方政府深陷平台债务与金融坏账难解难 是园区进一步发展的前提。1994~2000年是园区的 分之泥沼不可自拔，然而苏州工业园区却成功了。因 一期开发，资金主要来源于新加坡牵头的国际金融 此，本文试图研究苏州工业园区的投融资机制，探讨 市场融资（简称“新方”）。1997年东南亚金融危机发 园区在经济萧条、资金严重缺乏的宏观背景下的投 生后，国内投资环境受到很大影响，园区开发建设资 融资体制的转变和运行，及其对中观层面区域经济 金的主要来源（新加坡财团）转让出30%股份，不再 发展的作用。 承担该项目的投融资责任，因此只能由中方全面接 二、理论基础 管园区，从而也使园区一直以来依赖国际金融市场 融资的模式被迫改变。而此时国内正在经历1998~ （一）地租理论 2001年的四年宏观紧缩，且背负着大量坏账的商业 在马克思的政治经济学当中，地租是由土地的 银行也面临改革，国内资金短缺问题异常严峻。从 实际使用者因为使用土地这一行为而产生的一个定 1994~2000年平均每年经营亏损1500万美元的苏 义。按照地租的实际产生因素及相应的一些条件变 州工业园区可谓举步维艰。然而，正是在投资前景悲 化和差异，地租可以被分为几类，包括垄断地租、绝 观、资金严重短缺的情况下，园区得以逆势而上，获 对地租和级差地租。 得国家开发银行（简称“国开行”）的开发性金融支 西方经济学中对地租的具体定义是土地所有者 【基金项目】河南教育学院应用经济学重点学科支持项目“大数据背景下我国商业银行互联网金融平 台构建研究”（项目编号 □ 财会月刊2017.30 ·122· 将其所拥有的土地或者其他地上物租借给其他人而 源而获取的收益，就是地租。土地所有者对于其所拥 获取报酬，按照其定义，地租可以被分为契约地租和 有的土地，不论是优等还是劣质土地，都可以获取一 经济地租两类。其中契约地租也被称为商业地租，主 定地租。如果没有利润，其宁可闲置土地，也不会让 要是所有者将其土地等资产出租给其他人，并获取 其他人无偿使用。私有权导致的土地垄断地租就是 租金的一种模式。经济地租也被称为理论地租，分为 马克思定义的绝对地租。 广义和狭义两种，广义是指人们利用生产要素获取 （二）“逆周期”战略理论 的