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市场经济条件下的旧城更新策略研究 —— 以厦门市厦港片区改造为例 厦门市城市规划设计研究院林振福 内容摘要 分析市场经济规律下旧城更新常见的问题及其原因。 厦门市厦港片区改造的历程、技术路线及对相关重点 问题的处理办法等方面进行分析研究，总结相关的经 验教训。 对应旧城更新的策略性建议，并提出市场经济条件下 的旧城更新应在选择合适改造时机、选择务实改造方 案、确定保护重点要点、运用市场调节手段、保证整 体效益平衡、关注社会公平性及明确政府机构职责等 方面回归旧城更新的基本出发点，做出合情合理的选 择。 一、相关概念解读 1、城市解读 2、旧城保护的内涵 3、旧城更新的意义 4、市场经济条件对旧城更新的影响作用 1、城市解读 城市：是一个有机生命体，具有生老病死（蜕变）的生命特征 注：该图取自同集路城市设计方案 2、旧城保护的内涵 旧城不只是一个简单的人群聚集地，一群旧建筑的集 合体，同时也承载着城市历史的、文化的、艺术的脉 络，如同生命体的基因，承载着许许多多的不可再生 的独特信息。 旧城有着不同的种类：重要历史意义的古城，如国家 级历史文化名城；一般意义的旧城区，如衰落的生活 区或工业区。 旧城保护的重点内容是一种历史记忆，建筑及环境只 是一种载体，不是最终的目的。 3、旧城更新的意义 二十世纪中期兴起的课题。它是城市发展到一定阶段 必须面对的问题。旧城的衰败是城市发展过程中一个 必经的历程，比如新区的扩建、交通模式的发展等等 原因都可能造成旧城的衰落。 城市更新之于城市就如同手术之于生命体，有改善型 (无关生命)的美容手术，有脱胎换骨式的器官移植， 甚至有为了永生的尸骨保存(木乃伊)，而旧城更新也 有整修型的景观整治、脱胎换骨式的推倒重建，以及 现状保存的旧城保护。 旧城更新的终极目标应是人居环境的改善 （历史记忆 的延续、人居环境的优化、服务设施水平的提升）。 4 、市场经济条件对旧城更新的影响作用 市场经济的主要特征表现在社会关系以利益关系为 主，社会关系表现为各方利益的博弈。 市场经济条件的影响决定了旧城更新的艰巨性与复杂 性。 旧城更新成功与否，主要是各方利益的权衡与妥协有 无皆大欢喜的结果。（政府—政绩、开发商—经济 效益、居民—安置） 二、旧城更新过程的常见问题 （1）采取大规模推倒重建的粗放形式，造成许多有 价值的旧城风貌的严重破坏或消失殆尽。 （2 ）缺乏整体规划研究下的小地块改造，零星插建。 （3 ）着眼眼前利益，旧城更新避重就轻，挑肥捡瘦。 （4 ）旧城更新过程中社会公平性的丧失。 （5 ）旧城更新时忽视市场规律，过于理想化、教条 化，保护重点不清，缩手缩脚，造成旧城更新只能停 留于研究层面，无法实施。 以厦门中山路旧城街区改造为例，区内的许多楼盘突破了原有 的尺度，旧城改造的效果不尽如人意。 1、大规模推倒重建的粗放形式 没有准确认识到旧城的历史价值。 巨大的拆迁改造成本的影响。（拆建比概念） 有些旧城区不具备保护的要素，是可以采用这种方式 的，应区别对待。 以厦门中山路旧城 街区营平片区改造 为例，区内的开发 强度达到5.0 。 2、小地块改造，零星插建 拆迁难，可改造地块有限。 开发商的利益最大化，追求出房率。 在房地产旺销的今天，许多地块在拍卖时就 设定了很高的开发容量，从点到面突破原有 容积率的控制。 忽略或延缓了基础设施的配套，容量的突破 造成设施负荷的加大，人居环境未得到优化。 （重复建设－拉链马路） 3、着眼眼前，避重就轻，挑肥捡瘦 开发商为经济利益，政客为形象工程，难啃的骨头项 目(拆迁安置量大、改造成本高、市场预期值低)无人 问津，而改造成本低、直接效益高的地方你追我抢。 于是有了改造沿街一层皮的方式(其