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第4章 选择适当的解决办法 读者在阅览第3章后，对楼宇维修保养及管理日常遇到的问题，已有一定的认识。而本章会就这些问题，提供一些选择适当解决办法的原则和指引，以供读者参考。本章第4.1节至4.4节会讨论维修保养，而4.5节则会集中述明与管理有关的资料，例如业主立案法团的成立程序及运作模式。 处理楼宇损毁及滋扰 本章提供了常见楼宇损毁及滋扰的背景须知，和相应的维修及解决方法，给读者参考。所述的大部份都是较技术性的维修工程，一般情况下，都需要专业人士的意见及评估。读者不应将本指南视为「工人手册」或「自助维修指南」。就工程的技术、合约及法律事宜，读者应该聘用合资格的建筑专业人士，作为顾问或工程顾问/工程经理来提供意见、服务和监督工程。本章所提供的资料是协助业主、业主立案法团或业主委员会与建筑专业人士或承建商的沟通。 编写本章的目的，并非要将现行处理楼宇损毁和滋扰的方法巨细无遗地一一列出，读者如要在某一方面得到更深入的知识，应自行参考其它资料或书籍。 在开展任何维修工程之前，安全措施必须安装妥当，以保障公众及工人的安全。户外工程，如维修外墙饰面或瓷砖时，一般需要设置双重棚架、保护网及防坠斜棚。就算财政紧绌，亦不能忽略安全措施。 4.1.1 楼宇损毁 第三章的3.2节简述了常见的楼宇损毁情况，以下是一些处理这些损毁的常用方法，惟不能一一尽录，因为现今建筑用料及科技日新月异，业主如要选取最合适的维修方法、知道所需成本，及了解所选用的物料是否耐用或与楼宇原用的物料能否配合等事宜，应征询建筑专业人士。如要进行下列(a)及(b)节所载的工程，更应聘用合资格的建筑业专业人士作出监督。 (a) 结构 (i) 混凝土破损/剥落 局部修补 对于轻微的破损如混凝土表面剥落，局部修补是最常用的方法。方法如下：应首先凿下破损或松脱的混凝土，直到坚固底层露出，然后再用合适的沙浆填补，保护钢筋免受氧化锈蚀。以人手填补方法常用的物料有以下两种： 水泥质的沙浆，如水泥沙浆或加添聚酯的水泥质沙浆 合成树脂配制的化学浆，如环氧合成树脂化学浆及聚酯树脂化学浆 在彻底凿除破损的混凝土后，应先除去钢筋上的锈污，如在侵蚀性特别强的环境，需在钢筋面涂上水泥性漆或其他特定底漆，然后才填补沙浆。底漆必须选用可与沙浆兼容的规格，不可胡乱使用，否则会影响混凝土及钢筋之间的黏合成效，令整个修补工作白费。另外，在修补前亦须确定露出的混凝土及钢筋表面并无尘埃，这样钢筋才能与新填补的沙浆有效地接合。 更换钢筋 若发现除锈后钢筋的直径明显减少，在填补沙浆前便需添补或更换钢筋。除了要确定原有钢筋的种类、选取合适的钢筋作添补/置换之外，还要预留足够的新旧钢筋之间重接驳部份的长度。读者应在这方面征询结构工程师，在有需要时进行结构计算。 局部/全部清拆及更换 若发现有问题的混凝土已深入结构内部，便需要局部、或全部清拆及重新建造受影响的结构部份。在这种情况下，读者应聘请建筑专业人士例如结构工程师处理，包括设计、选料、厘定施工细节及监督工程等。施工时还应确保有足够的临时支撑，以免在建造中的结构物倒塌。 (ii) 结构性裂缝 正如第3章提及，如发现结构性裂缝，必须马上进行详细的勘察，找出裂缝成因并作根治，然后才修补裂缝。若只修补裂缝而忽略构成裂缝的原因，会引致问题不断恶化及有倒塌的危险。 如要找出裂缝形成的原因，应聘请结构工程师，他们会针对问题而提供补救的方法。有关的补救工程，应交由根据《建筑物条例》注册的承建商执行。 确定和根治造成裂缝形的原因后，一般修补裂缝的方法如下：用高压将不收缩水泥浆或环氧树脂灌入；或凿开裂缝，然后加注或重浇混凝土。 (b) 外墙 (i) 外墙砖或饰面 不稳固的外墙砖或饰面层，可能在毫无先兆的情况下松脱堕下，可对行人构成严重的伤害。所有松脱的部份应第一时间拆除和更换，以消除危险及保护外墙。修补时要特别确保不同物料之间有稳固的接合，包括旧墙身和新英泥沙桨之间，以及新饰面如瓷砖或纸皮石与英泥沙浆之间的接合面，都是防止相同问题再发生的关键。工程人员应确保外露的旧墙身得到妥善处理，能与新铺上的沙浆牢固地接合，有需要应在英泥沙浆加上粘合剂，或采用饰面砖的特别黏合料。 (ii) 裂缝 修补裂缝的方法有多种，可透过灌注特制化学剂，或如本章4.1.1(b)(i)节所述，先凿开裂缝，确定旧部位和新批料之间有牢固及直接的黏合，然后用英泥沙浆修补。 (iii) 松脱的混凝土 外墙砖或饰面剥落后，可能露出内里松脱、呈蜂巢状或剥落的混凝土。工程人员应将这些松脱或有其他缺陷的部份全部清除，直至露出坚固的底层为止。若损毁范围太广泛，需要更换或增添钢筋，或局部清拆或重建某些部份，读者应参考4.1.1(a)(i)节部份的内容。 (iv) 饰面盖板 各类外墙的饰面盖板如