.第八章有效管理地产代理业务和营业员.PDFVIP

第八章：有效管理地產代理業務和營業員 第八章： 有效管理地產代理業務和營業員 本章應連同第二章所述的監管事宜一併閱讀。 目錄 段落 頁 1 – 7 替代責任 128 - 129 8 – 14 僱傭法例 129 - 130 15 – 28 保障個人資料 130 - 133 29 – 72 遵守其他法例 134 - 142 73 – 80 物業資料的管理 142 - 143 81 – 84 投訴及爭議處理 143 - 144 第八章： 有效管理地產代理業務和營業員 替代責任 僱主與僱員的關係 1. 僱員是根據 受僱於他人的人士。勞務合約不應與 混淆，服務合約是獨 勞務合約 服務合約 立承辦商與聘用方之間訂立的合約，根據該合約，獨立承辦商同意負責合約中指明的工 作。獨立承辦商有權控制該項工作，並可酌情決定如何進行承辦的工作。相反，僱員須 持續地為僱主執行慣常的工作，從而獲取工資、其他薪酬及福利；僱主可以指示和控制 工作進行的方式，而僱員必須遵循僱主就工作發出的所有合理指示。 僱主就僱員行為或不作為的責任 2. 僱員須就自己的不當行為或不作為負上個人責任。例如，受僱的地產代理如向客戶作出 有關物業的失實陳述，或未能向客戶提供有關物業的資料，則須就客戶因其失實陳述或 未有提供資料而蒙受的可預見損失及損害負上個人責任。 3. 在某些情況下，即使僱主本身並無過失，但仍須為其僱員的若干行為或不作為負上法律 責任。在此情況下，僱主就是為僱員的行為及不作為負上「替代責任」。 4. 若僱員的不當行為或不作為是「在僱傭中」作出的，僱主便須承擔替代責任。在僱主承 擔替代責任後，因僱員的不當行為或不作為而受害的人士便有權向僱主提出申索。（僱 主一般較僱員擁有更多資源作出賠償。） 5. 一般而言，如果僱主授權作出某行為，或者僱主雖無明示或暗示授權作出該行為，但僱 員是由於履行僱傭合約下的職責而作出該行為的，該行為就是「在僱傭中」作出的行 為。例如，如果受僱的地產代理在商議物業買賣交易的過程中，向客戶作出有關物業的 失實陳述，僱用此代理的地產代理公司即使並無授權僱員作出該失實陳述，而且事前亦 不知道僱員會這樣做，但仍很可能須就客戶因失實陳述而導致的損失及損害負責。地產 代理公司須要負上責任，是由於僱員在進行商議時，是在僱傭中履行職責，並且為僱主 的業務利益而行事。 6. 地產代理公司與地產代理／營業員的關係，通常是僱主與僱員關係。一般而言，即使地 產代理／營業員沒有底薪，僅收取佣金作為薪酬，雙方仍是僱主與僱員的關係。 7. 某些香港法例規定如僱員違反有關法例，僱主便須承擔「替代責任」。例如，《個人資 料（私隱）條例》規定任何人在其受僱用中所作出的任何作為或所從事的任何行為，須 1 視為由其僱主所作出或從事的，不論其僱主是否知悉或批准他作出該作為或從事該行為 。 1 任何人在其受僱用中所作出的任何作為或所從事的任何行為，就本條例而言須視為亦是由其僱主所作出或從事的，不論其僱主 是否知悉或批准他作出該作為或從事該行為。《個人資料（私隱）條例》第486章第65(1)條