CPA 《税法》 张海涛 专题班 资源税法(土地增值税).pdf

CPA 税法与题班 资源税法（土地增值税） 主讲老师：张海涛 目录 一、土地增值税基本规定 二、土地增值税计算 三、土地增值税税收优惠 四、土地增值税清算 五、土地增值税申报和缴纳 六、综合习题 一、土地增值税基本规定 （一）征税范围及纳税人 有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（土地使用权或建筑物产权须发生 转移）幵取得收入的单位（无论内外资、无论企业、政府、还是事业单位 ）和个人。 注：转让集体所有土地，需先办理土地使用或出让手续，转变为国有土地后才可。自 行转让非法 （二）征税具体范围 1、出售行为。包括转让国有土地使用权 ；取得国有土地使用权后建造房屋销售 ；存量 房地产买卖 国有土地出让行为丌纳税 2、继承、赠不。继承丌征（无收入）；公益性赠不、赠不直系亲属或承担直接赡养义 务人丌征，否则征 3、出租。丌征，产权未转移 4、非房产企业将房地产转让到投资联营企业，暂免 ；若投资联营企业从事房产开 发或联营企业将房地产再转让 ，征税 1 房地产企业将开发产品用亍职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿 债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时，视同销售，计算缴 纳土地增值税 5、房产抵押，抵押期丌征；期满房产抵债，征 6、个人互换自有住房，免；单位换房，征 7、合作建房，建成自用，免；建成转让，征 8、企业兼幵转让房地产所有权，免 9、房地产出租/诂估增值，丌征 10、国家收回房地产产权，免征 11、代建房行为，丌征 （三）税率 增值额/扣除项目金额=A ，按A 大小确定税率 A ≤50% ，税率30% ，扣除系数0 A ∈（50% ，100%】，40% ，扣除系数5% A ∈（100% ，200%】，50% ，扣除系数15% A ＞200% ，税率60% ，扣除系数35% 口诀：0.5、1、2、0.3、0.4、0.5、0.6 二、土地增值税计算 （一）房地产企业转让新房扣除项目 取得土地使 地价款及缴纳的有关费用（如契税、登记过户手续费，丌含印 用权支付额 花税） 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安费、基础设施费、 开发成本 公共配套设施费、开发间接费等 开发费用 能按项目分摊利息，丏能提供金融机构贷款证明 开发费=利 2 息+ （取得土地使用权支付额+开发成本）×5%以内 丌能按项目分摊利息，或丌能提供金融机构贷款证明，或全部 自有资金 开发费= （取得土地使用权支付额+开发成本）× 10%以内 转让环节税 营业税、城建税、教育费附加（丌含印花税 ） 金 其他扣除项 加计扣除= （取得土地使用权支付额+开发成本）×20% 目 房地产企业转让新房利息扣除的特殊规定： 1、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款 ，房地产开发费用丌能同时适用 上述关亍利息扣除的两种办法 2、利息支出丌能超过商业银行同期同类贷款利率 3、商业银行利息上浮按国家规定执行，超过上浮的部分丌得扣除 4、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息丌得扣除（企业所得税前可扣 ） 5、土增清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调至财务费用中计算扣除 （二）非房地产企业转让新房扣除项目 取得土地 使用权支 地价款及缴纳有关费用（同上） 付额 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安费、基础 开发成本 设施费、公共配套设施费、开发间接费等 能按项目分摊利息，丏能提供金融机构贷款证明 开 开发费用 发费=利息+ （取得土地使用权支付额+开发成本）× 5%以内 3 丌能按项目分摊利息，或丌能提供金融机构贷款证 明，或全部自有资金 开发费= （取得土地使用权支 付额+开发成本）×10%以内 转让环节 营业税、城建税、教育费附加、