.城镇土地基准地价更新评估研究.pdfVIP

Y介 致 谢 本论文是在导师吕亮卿副教授的悉心关怀和指导下完成的。吕老师那 种治学严谨、一丝不苟的精神，给我留下了非常深刻的印象，使我终生受 益。 同时从论文方向选择、内容设计到最后的完成定稿还得到了赵景逢教 授、孙泰森副教授、洪坚平副教授、田晓东副教授、师学义副教授、白中 科副教授的指导和帮助，师弟丁忠义在数据处理方面给予了很大的帮助， 在此向他们致以最诚挚的谢意。 另外，由于山西的地产市场发育较晚，地价更新评估的资料较少，所 以非常感谢浙江大学东南土地管理学院的徐行副教授无私地提供详尽的一 手资料。 研究生期间，研究生处和资环系的各位老师和同学给予我学习和生活 上的指导和帮助，在此一并表示感谢。 城镇土地基准地价更新评估研究 摘 要 本论文对城镇土地基准地价更新评估的理论与方法进行了详细的分析，论 述了基准地价的涵义和基准地价更新评估的必要性，阐述了土地的增值规律以 及基准地价更新评估的基本原则和技术路线。借鉴部分城市进行基准地价更新 评沽的经验，提出了级别直接修正法、级别逼近修正法、区域因素对比分析法 三种土地定级成果更新方法和运用房地产交易资料法、利用地价指数法、样本 点曲面拟合法、定级估价练合模型参数修正法四种基准地价更新评估方法。并 利用地价指数法对浙江省温岭市太平镇商业用地、住宅用地的荃准地价进行了 更新评估的应用研究。结果表明应用地价指数法更新评估墓准地价能够正确地 反映太平镇商、住地价的变化规律、简单适用、科学合理、具有较普通的实用 性和较高的推广价值。 关键词:城镇土tjam}} 更*910 第一部分 基准地价更新评估的基本理论 1基准地价及其更新评估问题的提出 1.1基准地价的涵义和作用 由于土地本身的特殊性以及地产交易的特点，不同的交易类型和土地不同 的使用目的反映了各种不同的地产价格形式和价格名称，并且在规范化的地产 交易中，不同种类的地产价格形式也反映了不同类型和性质的地产交易实质。 根据我国土地管理制度的特点以及地产市场的发育程度和交易状况，为满 足政府土地管理部门的地价管理和宏观调控地产价格的需要，应确立适合作为 地价体系构成之一的基准地价。 “基准地价”是指城镇国有土地的基本标准价格，即根据我国城镇土地在 实际利用和使用过程中所产生的基本经济效益，按照一定条件和方法折算出来 的土地价格。这一价格的显著特点是比较客观地反映我国城镇土地利用所产生 的实际经济效果，并将一定期限的土地使用价值以货币的形式反映出来，从而 为土地使用权的合理出让与转让提供指导依据，增加国家管理和控制地价的能 力。 基准地价的主要特点有: (1)区域性 城镇内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价. c2)分用途 同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的荃准地价标准。 (3)平均性 基准地价反映一个区城中土地收益或土地租金、价格水平，可以采取平均 数或众数表示一个区域中的荃准地价标准。 (4)有限期 基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途土地使用 权的出让最高期限是不一致的，墓准地价的年期也不同。 (S)时效性 荃准地价只反映一定时间的价格标准。 荃准地价的主要作用: (1)为宏观调控地价提供决策依据 基准地价的确定、调整和公布，使得各级政府能直接掌握地产市场价格水 平，以及不同区域的地产价格变化情况，并根据地产价格的变化适时地利用规 划或计划手段宏观配置城镇土地，制定相关的管理政策，调控地产价格的变化 和调整土地收益的分配，以达到从总量和用途上维持供求的平衡，保持地产价 格的合理水平和各项管理政策的实施。 (2)作为国家征收地产税等的依据 地产税是国家以地产为征税对象，凭借政治权利从土地所有者或土地使用 者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。地产税属于财产税及其 变态范畴，按地价征收地产税是最为理想的征税方法，能体现公平原则，保证 征税的顺利进行，同时还可利用这一经济杠杆调节土地利用和土地级差及收益 的目的。因此，科学、合