房地产开发项目(三旧改造)可研报告.doc

某某房地产开发有限公司 某某市某镇房地产开发项目 可行性研究报告 广东·某某市 二0一二年一月  目 录 第一章 概述 3 一、项目实施的背景 3 二、项目概况 6 三、项目投资者概况 7 四、编制依据与研究范围 8 第二章 项目建设必要性分析 9 一、某某房地产开发项目开发是某某市发展战略的要求 9 二、某某房地产开发项目开发是某镇产业升级的要求 9 第三章 市场分析与市场定位 10 一、某某市房地产市场基本分析 10 二、某镇经济总体形势分析 14 三、某镇房地产市场基本分析 16 四、项目SWOT分析 18 五、某某市房地产市场消费群体分析 24 六、目标市场定位与产品定位分析 25 第四章 市场营销 27 一、营销策略 27 二、销售周期预计 30 第五章 建设条件与场址选择 30 一、建设条件 30 二、场址选择 31 第六章 项目开发与实施计划 31 一、工程建设内容 31 二、项目实施进度安排 35 第七章 投资估算与资金筹措 35 一、投资估算内容 35 二、投资估算 38 三、资金筹措 38 四、投资计划 39 第八章 财务分析与财务评价 40 一、建筑成本估算 40 二、投资收益估算 40 三、现金流量测算 44 四、敏感性分析 45 五、财务评价 47 第九章 风险分析 48 一、风险因素 48 二、风险对策 50 第十章 结论与建议 52 一、结论 52 二、建议 52 结束语 53 附表一：某某房地产开发项目投资估算表 54 附表二：某某房地产开发项目投资计划表 55 附表三：某某房地产开发项目投资成本表 56 附表四：某某房地产开发项目投资收益估算表 57 附表五：某某房地产开发项目现金流量测算表 58 附表六：某某房地产开发项目敏感性分析表 59  第一章 概述 一、项目实施的背景 （一）“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措 “房地产开发”指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。其中，旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地；旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；旧厂房主要指布局分散、土地利用效率低下、不符合消防和环保要求的工业用地。“三旧”改造的目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，提高城市竞争力；改善环境质量，提升空间品质；取得经济效益、社会效益、环境效益的统一。 为实现上述目标，国家、广东省、某某市、某镇纷纷出台房地产开发政策，具体包括：《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《某某市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）、《某某市“三旧”改造实施细则（试行）》和《某镇“三旧”改造工作实施细则》，某某市专门配套出台了切实可行的执行方案，有力地保障“三旧”改造战略的顺利实施。 （二）国家对房地产行业调控政策有增无减，更趋严厉 1、行政手段的极致：史无前例的限购令 根据国家统计局发布的数据，7月份房价同比上涨幅度超过5%的城市共27个，其中有26个城市连续3个月涨幅超过5%。从价格环比涨幅看，7月份有39个城市价格上涨，其中24个城市涨幅增大。 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。某某市暂不出台限购令 5、两次加息，7月第三次加息，房贷利率升至10年来最高，叠加效应或将显现 6、房产税横空出世 税费改革迈出第一步 多次预告的房产税终于年初在重庆和上海试点启动，征收的税率标准和实施的方式条件都在试验当中，未来将会逐步调整改进。尽管开征房产税不能直接促使房价下降，毕竟开启了商品房市场税费改革的第一步。 （三）某某房地产开发项目纳入《某镇“三旧”改造专项规划》，并列为五大核心社区之一 根据某镇委、镇政府制定的《某镇“三旧”改造专项规划》，符合单元规划准入条件的地块147个，涉及29个社区，总用地面积合计40586亩。 二、项目概况 1.项目名称：某某市某镇房地产开发地产项目 2.承办单位：某某市某某房地产开发有限公司 3.项目建设地点 某某市某某房地产开发有限公司地产项目，位于 ，西临 路，南临 路，东临 路，交通便利。项目实际占地面积41928.7平方米（包括厂区与宿舍间的通道），其中已办理土地使用证面积40816.3平