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商业及专业市场的返租模式 CONTENTS WHAT 何为售后返租 WHY 为何售后返租 HOW 商业地产的返租操作模式及案例 EVALUATE 售后返租模式利弊分析 PART ONE PART ONE 何为售后返租？ 所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企 业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限 内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按 照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营 管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年 就可以拿回投资的本钱。 PART ONE 优点：所有权属于投资者,经营权由专业商业管理公司掌控,入场经营商家 拥有物业使用权，实现了三权分立。在统一经营的背景下，最大程度实现商 业物业的整体经营价值，同时使得建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。通过拆零产权、 销售产权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。 缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、涉及、招 商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力极高。而且，回笼资 金（即产权分离销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的 矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性 和延续性。 操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报协 议，返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司，这一切与开发商没有 任何法律关系，返租协议可长达10年-20年。 2014/12/22 PART TWO PART TWO 为何售后返租 1. 开发商为快速回笼资金 2. 加强商务条件，有利于销售 3. 开发商通过返租整合较大体量的商业，做出规模效应，不 但可以养活自身团队也能产生较高的利润，同时也会比单一的 商铺带来更好的商业运营效果，给开发商自持部分的商业更高 的升值空间。 PART THREE PART THREE 商业地产售后返租的集中操作模式 模式一：招商经营销售返租 模式二：招商销售返租经营 分析：该模式采用先招商，经营一段时间后再分 分析：该模式采用先招商，在招商的同时或稍微迟 割销售商铺，此时销售属于带租约销售，然后再 一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然 签订一定年限一定金额的返租合同 后再签订一定年限一定金额的返租合同 优略势：该模式是一种较为新颖的销售型地产操 优略势：该模式是一种对于经营权把握度较高的销 作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销 售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果 售会有效的提高去化速度，对于后期的返租经营 较好，再销售会有效的提高去化速度，对于后期的 阻力也较小 统一运营阻力较小 模式三：销售返租招商经营 模式四：销售返租放任 分析：该模式采用先就商铺进行分割销售，再委 分析：该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约 托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商， 定，在出售后的一定年限里，由开发商以代理出租