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房地产企业资金计划与关键目标节点管控
房地产企业资金计划与关键目标节点管控
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地
产企业要实现长远发展,提升持续核心竞争能力,必须提高财务管理
水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实
现长期发展战略的有效管控工具,发挥其应有的价值。
财务价值重心的演变,处在不同发展阶段的房地产企业,有着不
同的战略侧重。基于此,财务管理也应当准确把握不同阶段的工作重
心,进而把握各阶段财务价值的重心。
初具规模期:关注收入增长及经营现金流,这个阶段的房地产企
业,通常在某个城市或区域有了一定的市场和立足之本。这时的首要
管理目标是站稳脚跟,确立利润增长点。相应的财务管理就以收入增
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长和经营活动现金流为核心。由于项目比较少,除了关注项目一般回
报率之外,还要寻找新的利润增长点,比如产品的创新和溢价能力、
客户市场的细分等,使得在同等投入情况下有最大销售增长。同时还
要关注购房者对定价等的接受度,以便为更大规模投资确定消费偏好。
急速扩张期:关注资本成本及资产周转,这个阶段的房地产企业
正在拓展各个城市的市场,在规模和盈利急速扩张的目标下,企业关
注资本成本的降低、资产的周转率。关键的问题是确立合理的融资方
式,预计企业的增长率以确立合适的投融资需求;注重土地、政府等
后期可产生大量现金流资源的积累;更加重视各种关键的财务指标,
为日后上市或者引入投资者等创造有利条件;同时开始注重企业品牌
形象的塑造。
稳步增长期:关注稳定盈余现金流,在这一阶段,企业的核心就
是确保产生稳定盈余现金流。此时,集团的重组就变得十分重要,包
括横向与纵向并购、集团内部业务现金流的协调,在中国房地产行业
整合和 “工业制造”的产业化发展进程中谋取应有的行业地位;并开
始对房地产以外的新的利润增长加以关注以创造新的企业价值;适当
的股利政策以及灵活运用一些能赢得投资者满意度的资本市场技巧;
开始关注企业的社会公众形象。应该说,这是中国房地产开发企业迈
进的方向。
财务价值的提升途径
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要改善财务管理方法,提升财务管理水平与价值,首先应当明确财务
管理目标,构建并完善财务管理体系。具体途径如下:
一、构建财务核算的体系平台
从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统
一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。这是财务管理的基本功,
也是不少公司需要突破的 “瓶颈”和提升的方向所在。
二、建立和完善业务授权制度
这是公司目前正在推行的业务流程梳理和全面风险管控的核心内容。
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理
体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的
建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。企业完整的内部
控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监
控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化
内部控制体系的重点,因为它将贯穿于全过程之中,与业务流程紧密
结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三
个层次:首要层次是明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类
型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
三、建立全面预算管理体系
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这是财务工作参与和支持企业经营管理的切入点,也正是不少公司财
务工作的薄弱环节。全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、
预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业
年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算
对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工
程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体
预算。资金预算是指母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计
划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制
定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心
的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心,各责任中心作
为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责
任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实
现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立预算报表体系,及时
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