房地产行业深度报告：REITs,让梦想照见现实.pdf

行业深度报告 行业深度报告 证券研究报告 行业深度报告 增 持 维持 房地产行业 2015 年 1 月 28 日 市场表现 REITs：让梦想照见现实  REITs实现三方共赢，具有免税优势。REITs （Real Estate Investment Trusts，房 地产投资信托基金 ）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由 专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的 一种信托基金，可分为权益型、抵押型和混合型三种。REITs特点是：实现政府、 开发商和投资者的共赢。长期回报率较高，标的物业类型丰富；可避免自持物业的 双重征税(免除企业所得税)；可使房地产投资化整为零，便于小额投资。  美国 REITs 保持 40 年高增长，中国首次明确要积极发展 REITs：美国 REITs 经历 资料来源：海通证券研究所 相关研究 了多轮发展时期，截至2010 年，美国 REITs 总资产已由 1970 年左右的 10 亿美元 房地产行业深度报告：行业不死，规 飙升至 3890 亿美元，一共增长 388 倍，40 年年均复合增速 16.08%。截至 2015 则要变—论地产价值链重构 年 1 月，美国上市开发商总市值 520 亿美元，而上市 REITs 总市值达 9594 亿美元。 2014.6.23 2014 年 9 月 30 日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金 融服务工作的通知》，明确表示要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs ）试点。  我国 REITs 发展存在制度障碍。美国 REITs 可免征企业所得税，目前我国没有， 且我国需缴纳资产出售或最终收益分配的土增税或资产转让所得税，这影响了其回 房地产行业首席分析师 报率。其次，登记、上市交易和退出机制，《信托法》、《公司法》相关部分不完善。 涂力磊 此外，REITs 产品审批流程复杂、资产评估难，缺乏 REITs 的投资、管理人才等。 SAC 执业证书编号： S0850510120001  未来我国 REITs 发展存在巨大发展空间。目前我国仅有私募基金化的房地产信托产 电话：021 品。2014 年 4 月，我国首单 REITs －中信启航专项资产管理计划正式推出。截至 Email：tll5535@ 2014 年 1 季度末，我国基金化房地产信托产品规模合计 128.5 亿元。如果按照 1960 房地产行业分析师 年美国 REITs 发展初期的规模占储蓄 0.16 ％看，未来我国发展 REITs 初期的规模 谢盐 将达 704.88 亿元。假设按照 2010 年美国上市 REITs 规模占储蓄 17.25 ％看，未来 SAC 执业证书编号： 我国上市 REIT