产业地产财务测算.ppt

产业地产项目财务测算模型 测算前提1——启动区用地范围 ＋ 总用地范围 启动区用地范围 ③ ① ② 测算前提2——产品组合 产品类型 用地面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 高端人才引致区 别墅 花园洋房 高层 会所 总计 物流产业园区 产业用地转让 厂房及仓储 办公楼及商业配套 总计 园区生活引致区 高层 可建设用地 合计 土地价格及分布区域 序号 分区 项目编号 占地（亩） 项目公司 市场单价 （万元/亩） 估算说明 一 物流产业区 ① ② 二 园区生活引致区 ③ 三 高端人才引致区 ④ 四 总计 —— 测算前提3——各地块价格 注：锁定价格为某企业方与政府协商确定的价格；市场单价由上述市场分析估算得出；物流产业区转让土地②位置为初定，未来要根据必威体育精装版规划进行调整 小康安置区 市政配套区 货运仓储区 ① ② 启动区范围 地块边界 ③ ④ 项目注册资本金 项目起始开发年 营业税税率 所得税税率 银行贷款利率 不可预见费率 股东贷款利率 管理费用 产业基金贷款利率 销售费用 测算前提4——基础数据 各物业销售价格 序号 分区 物业类型 当前市场单价 （元/平方米） 年增长率1 (2013年前) 年增长率2 (2013年后) 估算说明 一 高端人才引致区 别墅 花园洋房 高层 二　 园区生活引致区 高层 三 物流产业区 办公楼及商业配套 厂房、仓储设施 测算前提5——各物业销售价格 各物业建安成本 序号 分区 物业类型 市场建安成本（元/平方米） 测算建安成本（元/平方米） 建筑面积（平方米） 一 高端人才引致区 别墅 花园洋房 高层 二　 园区生活引致区 高层 三 物流产业区 办公楼及商业配套 厂房、仓储设施 测算前提6——各物业建安成本 序号 分区 项目编号 占地（亩） 项目公司 土地主体 开发主体 政府返还 一 物流产业区 ① 集团 二 园区生活引致区 ② 三 高端人才引致区 ③ ④ ⑤ 测算前提7——各地块操作方式 小康安置区 市政配套区 货运仓储区 ① ② 启动区范围 地块边界 ④ ③ ⑤ 测算前提8——开发进程 开发分期 序号 物业 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 物流产业区 1.1 办公楼及商业配套 1.2 厂房及仓储 1.3 产业用地 园区生活引致区 2.1 高层 高端人才引致区 3.1 洋房 3.2 别墅 3.3 高层 3.4 会所 市政设施 4 泰山路 二级开发周期 物业销售周期 一级开发周期 用地转让周期 缴纳出让金 【整体财务状况摘要】项目总投资约亿，总收入约亿，净利润约亿，总投资净利润率约为 经济指标汇总表 总用地面积 转让用地面积 自建用地面积 自建建筑面积 自建容积率 自有资金 银行贷款 产业基金借款 股东借款 序号 项目 金额 1 项目总投资（万元） 2 总收入 2.1 销售收入（万元） 2.1.1 物流产业区 2.1.2 高端人才引致区 2.1.3 园区生活引致区 2.1.4 土地转让 2.2 政府补贴 3 不含税总投资（万元） 4 净利润（万元） 5 销售净利率（%） 6 销售毛利率（%） 7 总投资净利润率（%） 8 融资前税前财务内部收益率（%） 9 融资前税前财务净现值（万元） 10 融资后税后财务内部收益率（%） 11 融资后税后财务净现值（万元） 12 静态投资回收期（月） 13 动态投资回收期（月）（Ic=12%) 14 保本售价（元/㎡) 15 开发周期（季度） 【总投资估算表】项目总投资约为亿 序号 项目 估算额（万元） 一 土地成本 1 土地一级开发成本 2 二级开发土地出让金 3 二级开发契税 二 开发成本 1 前期工程费 2 基础设施建设费 3 建筑安装工程费 4 公共配套费 5 其他费用 6 不可预见费 三 公司组建及临时办公楼 四 开发费用 1 管理费用 2 财务费用 3 销售费用 五 总成本费用（一 + 二 + 三 + 四 ） 六 税费（不含契税） 1 一级开发税金及附加 2 二级开发营业税金及附加 3 土地转让税金及附加 4 土地增值税 5 土地使用税 6 所得税 七 总投资（五 + 六） 【总收入明细】项目总收入约亿，其中销售物业约亿，土地转让约亿，政府补贴约亿 开发类别 收入类别 分区 物业类型 总计（万元） 合计（万元） 小计（万元） 收入（万元） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 二级开发 物业销售 园区生活引致区 高层 高端人才引致区 高层 别墅 花园洋房 会所 物流产业区 办公楼及商业配套商业 厂房及仓储 土地转让 物流产业区 产业用地 一级开发 政府补贴 启动区 居住