呼与浩特新西蓝商品房营销推广方案_86PPT.ppt

方 案 框 架 一、2010年年度营销目标 二、2010年年度产品分析 三、2009---2010年目标客户分析 四、2010年竞争项目分析 五、2010年营销推广策略 六、2010年营销推广计划和预算 2010年年度销售指标 总体指标 销售面积：1.87万平米 商品房小高层指标： 预计销售面积：1.5万平米 预计销售金额：4800万元 预计回款金额：2000万元 预计实现均价：3200元/平米 2010年推盘计划及工程进度 全年开工总面积约2.4万平米，涉及1#、2#、3#、4#楼。 1）2010年推盘计划 二、 2010年项目分析 2010年项目依次推出三类产品 1#楼——宽景阳房 4#楼——创新小错层 2#楼——挑空错叠跃层 小高层住宅： 产品舒适性：宽间距、大开间、双阳台等； 使用性价比：创新设计，空间利用率高； 景观丰富性：紧临景观河、亲水公园和4大景观广场，35%高绿化率； 交通便利性：紧邻二环、成吉思汗大街，出入便利。 品牌优势：浩源地产+新产品“品质、产权”双升级； 产品优势：新推出的小错层、空中小复式等产品，丰富了产品的形态同时更提升了产品品质和价值认可度； 开发商优势：随着南区经适房的封顶与交付，彰显开发商整体实力 景观优势：水上公园，四大风情广场等规划景观优势明显。 生活配套有待完善：目前商业配套缺乏，社区内小学、卖场等社区生活配套建设滞后，交付后短期内会成为购房的不利因素； 内外部交通有待发展：社区没有巴士，目前仅3条公交线路通往市区，且到达公交站的时间成本较大； 产品抗性较大：今年新推出的产品属商品房，与早期同一区域经适房价格有一定差距，单价总价抗性均高。 政策规划利好——回民区新区规划方案日趋完善，本案处于规划的核心位置； 刚性需求释放——2010年婚房等需求旺盛，刚性需求将再度释放；相对的低价对购房者具有极强的冲击力。 宏观政策影响颇重——2010年初，数次宏观调控、政策发力一定程度造成消费者的观望状态加剧，购房需求被压抑，购房更为理性和谨慎。 竞争对手威胁加剧——大量新房源上市，冲击市场。2010年周边的时代天骄、景凯花园、新街坊、大溪地竞争楼盘将会推出大批新房源，必然分流大量购房客户。 区域价格战打响——今年中期一线城市各大楼盘竞相打折降价，下半年预计会波及到二线城市，此刻呼市房地产市场变化微妙，前景不明朗。 2010年本项目机遇与威胁并存，新产品的推出为销售带来了一定保障；但受区域市场的价格、整体市场的低迷等影响，2010年的项目价格提升将形成稳步长线的涨幅通道； 因此今年在营销推广上建议，以新产品的品质为核心诉求，配合浩源地产品牌进行推广。同时配合工程节点和配套落成等，建议以体验式营销的方式对产品价值进行证言，促进销售任务顺利完成。 三、 2009---2010年目标客户分析 1. 2009---2010年成交客户分析 2010年产品特色及目标客户倾向 特色 90-120平米的小错层，产品具有空间感独特性和创新性；具有超值的空间优势；方正户型实用简洁。 特色 与小错层不同，小复式小跃层追求空间增值度所带来的生活舒适性，如中庭挑空可加层，同时可赠送大露台等。 整体客群定位及各片区客群描摹 客群来源——前期仍以回民区为主，并逐步转向新城区为主要客源地。 客户年龄层次——以35岁为分界，分为两大年龄层次，小高层小户型偏向于年轻群体，小复式小跃层大户型等偏向于35岁以上的成熟客群。 客群文化层次——北区商品房的客群文化层次相对较高，有一定的文化品味和生活追求,如教师、公务员等，对社区文化氛围有一定要求。 客群购房动机——自住和改善居住仍将是消费者购房的主要目的，由于受城中的高房价挤压，刚性需求仍将继续向二环移动，其中小户型产品可针对如新婚夫妇等。同时，由于产品的品质及高附加值，仍将吸引部分投资客群。 28--35岁左右，以“二人世界”自住和“三口之家”改善居住为主要目的，思想活跃，有一定经济实力和文化层次，对产品品质和居住品质有要求，是企事业的中层及以上骨干。 4. 2010年产品目标客群定位 平层产品： 客户特征：25-35岁左右的年轻群体，如公司骨干职员、事业单位的人员、年轻公务员以及在呼市打工的中层以上群体为主，或单身或两口之家，学历大专及以上，购房需求以自住为主，含少量投资。 产品需求：以经济实用为考虑前提，对户型考虑以2房2厅为主，对价格比较敏感；对生活空间要求较高，讲究生活的个性；喜欢明亮动感的阳光感受。 错跃层产品： 客户特征：35-45岁左右，三口之家为主，具有一定的生活品味，购房需求以改善居住兼自住为主，有一定的投资意识。在注重生活质量的同时，对文化精神等也有一定的追求，如：地方政府人员、大学教师、文艺工作者、中小私营业主等。 产品需求：以改善居住条件为主，对1