商业和城市发展关系规律总集.ppt

合肥商业发展历程判断 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 同一城市的房价收入比会随时间发生波动 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。 数据、图表示例 结构现状： 农业人口约占总人口的80% 教育程度以初中为主 年龄结构以35岁以上的中老年为主 职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主 结构变化： 主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。 数据图表示例 数据图表示例 本报告是严格必威体育官网网址的。 发展 阶段 市 场 表 现 销售 赢利 模式 标 志 节 点 起步发展期 动荡低潮期 复苏发展期 休整期 快速增长期 各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套 受土地热点效应影响，商业始终停滞不前 土地“地震”之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展 规模化的商业形态出现 规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场 城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中 土地大批量放出，土地成为热点 各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建 本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻 家乐福、百盛、易初莲花、北京华联等外来一线商业巨头进入（沃尔玛待进） 自有住宅底商经营或出租为主 自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售 商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段 规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场 营业收入+租金 收入 营业收入+租金收入+销售收入 销售收入+租金 收入 销售收入+租金 收入 合肥商业发展阶段 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% 商业处于与农业经济 相匹配的原始状态 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均GDP位于1500 ~2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障 人均GDP位于2000~ 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞 跃， 多样化、规模化的现 代商业出现，如超市、 专卖店、精品店等 人均GDP位于4500~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 超越商业范畴的广义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现 人均GDP位于8000~ 20000美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现 + 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 ——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 25% 45% 70% 85% 95% 2000—2001—2002—2003—2004~ 4743—5174—5536—6510—7162~ 专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态 城市化率92.46% GDP 外因：国家政策扶持、深港一体化、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商