商业项目市场分析和产品定位报告.ppt

6、项目周边区域重点设施分析 （1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在此办公，会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。 （2）学校 提供稳定的消费客源：项目附近有两所学校，共4500人左右，可以为项目提供稳定的消费客源； 扩大项目的影响区域：实验小学、试验中学是宜兴市最好的两所学校，面向全市招生，覆盖面广，其学生家长中，中高端消费者较多；随着生源不断更新，每年不断更新的学生和家长，在不断带来消费者的同时，将扩大本项目的辐射和影响。 （3）君悦商业广场 大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一； 项目单个店面体量太大：项目单个店面体量较大，单个店面的面积从400-1000多平米，面积过大； 项目业态定位不明确：项目的业态定位不够明晰，导致后期的招商不顺利，使得目前整个项目的经营状况比较冷清，只有两家餐饮店在营业。 （4）现代生活广场 区域内最大的商业综合体：现代生活广场是区域内目前体量最大的商业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态； 销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群； 该项目存在的问题： 区域商业人群少； 该项目入市时机不成熟； 业态设置不合理，业态混乱； 招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。 借鉴： 合理设置业态，实现错位竞争：项目应该克服现代生活广场存在的问题，努力取得成功。特别是业态设置不能重蹈覆辙，并要和其错位竞争，联手打造宜兴城南新的商圈。 （5）龙背山庄附近商业 业态定位于餐饮、娱乐，填补了区域空白：属于餐饮娱乐一条街，兴起于4、5年前，填补了区域餐饮娱乐业的市场空白； 受外围市场影响，生意在走下坡路：开始的时候生意比较火爆，但现在整体状况不如从前。究其原因，档次不高、本地经营且特色不足，龙背山景区没有取得预期中的成功，以及区域外更大、更好的餐饮、娱乐消费场所的出现都是导致其走下坡路的原因； 扩大客源辐射范围，提高项目成功几率：我们应该规避其矛盾，大量吸引公务及家庭就餐，扩大客群的辐射范围，以更好的业态与服务获得客户的青睐。 （6）泽福苑 沿街商铺为主，面积不大：泽福苑的商铺大多以沿街商铺为主，1-3F面积在360平米左右。销售均价在6800元/平米左右，目前的销售率在65%左右； 缺少特色，市场接受度一般：泽福苑沿街的标准小商铺并没有去化完，说明沿街的小面积商铺不一定会成功；况且项目建筑没有特色，说明商铺不是面积小就可以卖出去。必须要考虑到后期经营，同时也说明宜兴人对商业比较成熟了才肯进行投资。 （7）汽车南站及火车站 是未来的交通枢纽，但目前作用不大：汽车南站规模较大，但目前人流量不多。不过汽车南站是连接市区、城南地区、丁属镇的重要交通枢纽，未来如果充分利用的话，会发挥很大作用； 规划长期是利好：火车站目前正处于规划中，对项目长远来讲是一个利好； 对本项目的利好有限：我们要充分认识到，火车站和汽车站对项目的影响是远期的，近期不要报太大的指望。此种利好对外地投资客会产生一定的影响，但对本地投资客本没有什么促进作用。 三、项目SWOT分析 S——优势 品牌优势：联想控股融科智地的品牌； 区位优势：城南商圈的核心位置，连接宜城与丁属的枢纽； 交通优势：项目为三条城市主干道所环绕，交通便利； 规模优势：近6万平米的商业体量； 商业经营环境优势：龙背山商业区、君悦商业广场、现代生活广场的定位档次都较高，整体商业定位环境较好。 W——劣势 人口数量少：区域居住人口不多，人气不足； 商业基础较差：区域商业基础差，商业氛围不浓厚； 旧建筑影响项目形象：项目南面有旧建筑，影响项目品质与形象； 大体量建筑去化难度大：项目有部分大体量建筑，去化难度较大。 O——机会 经济支撑强：宜兴城市经济发展前景推动商业地产发展； 项目具备区域商业领袖气质：城南商圈缺少一个商业领头羊，本项目具备此项潜力与品质； 市场供应出现空档：宜兴现有商业地产市场供应量不多，股市不景气，本案给投资者带来机会； 商业模式在发生变化：商业发展模式正在向新的模式发生转变。 T——威胁 其他项目会