国有土地使用权取得与转让问题研究.doc

毕业论文 国有土地使用权取得和转让问题研究 XXX 吉林建筑大学城建学院管理工程系 2014年6月  毕业论文 国有土地使用权取得和转让问题研究 学 生： XXX 指 导 教 师： XXX 专 业： 工程管理 所 在 单 位： 管 理 工 程 系 答 辩 日 期： 2014年 6 月15 日 目 录 摘 要 I 第一章 土地权利制度概述 1 第一节 土地所有权和使用权 1 一、 土地所有权 1 二、土地使用权 4 第二节 我国的土地所有和使用制度 7 一、 我国的土地所有制度 7 二、我国土地使用制度 8 第二章 土地使用权划拨制度 9 第一节 土地使用权划拨制度概述 9 一、土地使用权划拨的概念和特征 9 二、 土地使用权划拨的适用范围和程序 10 第二节 土地使用权划拨制度中存在的问题及策略研究 11 一、 土地使用权划拨制度建立的简要回顾及存在的缺陷 11 二、 土地使用权划拨制度的策略研究 14 第三章 土地使用权出让制度 17 第一节 土地使用权出让制度概述 17 一、土地使用权出让制度概述 17 二、土地使用权出让的方式及程序 20 第二节 土地使用权出让制度中存在的问题及策略研究 26 一、“协议出让”—出让方式的先天缺陷 26 二、 土地出让的阳光操作—招标拍卖挂牌 30 第四章 土地使用权转让制度 36 第一节 土地使用权制度概述 36 一、土地使用权转让的概念 36 二、土地使用权转让的条件及程序 37 第二节 土地使用权转让中的常见问题及解决办法 38 一、土地使用权转让中的常见问题 38 二、土地使用权违法转让的防治及处罚 42 结 论 47 致 谢 48 参考文献 49 摘 要 关键词:国有土地使用权、划拨、出让、转让条件。 第一章 土地权利制度概述 第一节 土地所有权和使用权 土地所有权 所有权是物权法中最重要、最完整的的一张权利，它在全部物权法中起着主导作用。但与一般财产所有权不同的是，土地所有权制度往往直接构成一个国家社会制度的重要组成部分，或者说变现了一个国家社会制度的性质。一些学者认为：“物权法是最具本土色彩的。不像债权法、合同法是可以国际通用的。而物权法中不动产物权更具本土性。它跟这个国家的政治经济制度唇齿相依。”因此也可以说，土地制度是国家基本制度，土地政策则是国家的基本国策。 （一）土地所有权的类型 土地所有权制度发展到今天，经历了漫长而复杂的演变过程。在不同的时期、不同的国家和不同的社会制度条件下，土地所有权的类型也是很多种多样的。按土地所有权制度的发展历史和不同国家土地所有权制度的状况，可以把土地所有权制度分成6中类型：部落和氏族所有、家庭所有、个人所有、集体所有、法人所有和国家所有。 进一步归纳，上述6种土地所有制的基本类型又可划分为公有和私有（世界上少数经济和文化落后的地区尚有实行部落和氏族所有制的残余，但从严格意义上仍属私人所有，土地所有权事实上掌握在部落和氏族首领的手中）而按社会制度划分，在当今世界主要存在两大社会制度，即社会主义公有制和资本主义私有制。在社会主义国家实行的是完全的土地公有制，即将土地作为基本的生产、生活资料实行严格意义上的社会主义全民所有制和劳动群众集体所有制。而资本主义国家土地所有制的主流则是土地的私有制。 社会主义土地制度最典型的特点是实行土地所有权的公有制，即在法律上否定土地所有权的私人所有。但法律同时规定，土地所有权和土地使用权可以相互分离，即（法人）可以通过法定的程序有偿或无偿取得土地的使用权。 资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有制。但在资本主义国家土地私有制也并非是绝对的，在一定程度上存在着土地国家（共有）制。比如日本，私人私人所有的土地占大约65%，二国家和都、道、府、县、市、町、村等公共机构占有的土地约为35%；美国土地所有制则主要有三种形式：美国两帮政府所有、州政府所有以及私人所有，三者的比例分别是：32%、10%、58%。在英国，自1066年以来，英国的土地在法律上都归英王或国家所有，即从法理上来说，只有英王是土地的唯一绝对所有人，而个人、企业和各种机构团体仅以“永久业权”和“租赁业权”等方式持有土地。 （二）土地所有权的只能 在产权经济学中，权利由全能和利益组成；权能是可以做什么，利益则是权能的目的和结果。在现代社会，权能具有可分性；相对应地，利益也有可分性。根据我国民法学普遍采用的“四项全能”理论，土地所有权可分解为：占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。 1、