房地产企业帐务处理3.doc

第三讲 开发产品成本的核算 一、开发产品成本项目的构成 （一）开发产品成本的内容 开发产品成本，是指房地产开发企业，在房地产开始经营过 开发产品成本按其用途，可分为以下四类。 1．土地开发成本 土地开发成本，是指房地产开发企业开发土地(即建设场)所发生的各项费用支出。 2．房屋开发成本 房屋开发成本，是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商)所发生的各项费用支出。 3．配套设施开发成本 配套设施开发成本，是指房地产开 4．代建工程开发成本 代建工程开发成本，是指房地产开发企业接受委托单位的委 开发产品成本，在会计核算业务上，将其费用划分为如下六 1．土地征用补偿费 它指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地 2．前期工程费 它指土地、房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研 3．基础设施费 它指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排 4．建筑安装工程费 它指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图 5．配套设施费 ． 它指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能 6．开发间接费 它指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房 二、发包开发工程的核算 1．发包工程项目的内容 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不 对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方 开发企业要根据工程承包合同条件的规定，同承包工程的施 (1)工程名称和地址； (2)工程范围和内容； (3)开、竣工日期； (4)工程质量、保修期及保修条件； (5)工程造价； (6)工程价款的支付、结算及交工验收办法； (7)设计文件和技术资料提供日期； (8)材料、设备的供应和进场期限； (9)双方相互协作事项和违约责任等。 开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的 2．发包工程价款结算的方式 开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结 (1)按月结算(实际为下月初)按照各(即预算造价或调整计算后的工程标)扣除月中预付款后进行结算。 (2)分段结算。就是将一个单位工程按形象进度划分为几个(部位)，如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段， (3)竣工一次结算。开发项目或单项工程施工工期在12个工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同 不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不95％。结算双方可以在5％的幅度内 （二）发包开发工程的核算 在会计业务核算中，开发企业与施工企业有关发包工程款和 应付账款。 借：开发成本——房屋开发成本 贷：预付账款——预付承包单位款 贷：应付账款——应付工程款 3、支付工程款时， 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款 例1某开发企业的青山大厦发包工程年度合同总值为00万元。按照合同规定开工前应付预付备料款1500万元， 借：预付账款——预付承包单位款 15 000 000 贷：银行存款 15 000 000 9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即万元，用银行存款预付工程款时，作会计分录： 3 500 000 贷：银行存款 3 500 000 10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已750万元，减去应扣回预付备料款180万元。月中付工程款350万元，尚应支付工程款220万元(750万-180-350万)，应作会计分录如下： 7 500 000 贷：预付账款——预付承包单位款 5 300 000 应付账款——应付工程款 2 200 000 用银行存款支付应付工程款时，应作会计分录： 借：应付账款——应付工程款 2 200 000 贷：银行存款 2 200 000 开发间接费用的核算 开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算在开发现 开发间接费用的列支项目主要有以下方面： (1)工资。指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行 (2)福利费(目前为14％)提取的职工福利费。 (3)折旧费。指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资 (4)修理费。指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资房屋、设备、仪器等发生的修理费。 (5)办公费。指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和取暖用煤等费用。 (6)水电费。指开