201610碧桂园整体运营模式研究149p.ppt

控制进度，工序穿插，缩短工期 进度控制是项目管理的重要内容，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本。进度快了，大型设备的周转费、材料租赁费还有人工费都会减少； 通过制订项目开发施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。碧桂园工程是各工程公司负责进行的，设计参建单位很多，协调管理的工作量很大，项目，制订整个片区的整体开发建设计划，并做各项工作的穿插和组织。 加强组织、管理，严把现场签证 项目部做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及时进场和穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量和安全，确保施工顺利进行，才能保证施工进度。 预算部同工程部及监理单位共同协商，把质量要求、工艺要求、施工部位、工程量等罗列清楚，严把现场签证。 No.6（二）碧桂园成本管理指引——施工过程控制 查漏补缺，确保竣工结算正确性 工程进入收尾决算阶段后，快速组织人员、机械退场，留守人员积极组织工程技术资料移交和办理竣工决算手续，尽可能将竣工结算成本降到最低。同时要对工程的人工费、机械使用费、材料费、管理费等各项费用进行分析、比较、查漏补缺，一方面确保竣工结算的正确性与完整性。 No.6（二）碧桂园成本管理指引——施工过程控制 07 资金管控研究 低成本融资?高收益回报 同心共享 15年4月，平安保险斥资63亿港元成为碧桂园第二大股东，平安银行授信碧桂园100亿元随时可以用的额度。土地合资方面与平安陆金所合作，有15个项目完成资金募集，金额达到了60亿元。 No.7 碧桂园资金管控研究——融资渠道 事业合伙人制度： 与金融巨头平安结盟 股权融资 融资渠道 国内外市场融资 碧桂园早在2007年便在港股上市，去年上半年碧桂园通过香港市场发起银团贷款9亿美元。 利用国内外融资渠道的开放，碧桂园2015年共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款、伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。 No.7 碧桂园资金管控研究——财务红线 地区卡 保持可动用现金占总资产的比例高于10% 地区卡 净负债率低于 70% 碧桂园的财务红线： No.7 碧桂园资金管控研究——资金运营管理 资金运营原则：集中管理、全面监控；以收定支，分散使用；有偿使用、加快周转；保证安全，提高效益。 职责分工：集团财务资金中心下设资金部，在集团首席财务官和财务资金中心总经理的领导下，统一协调和管理集团内的资金预算、融资安排、资金调度、合作银行选择、外汇调剂、内部结算等业务。集团财务资金中心会计核算与税务部下设海外财务资金组，作为海外各区域财务资金部的归口，协助资金部进行海外区域资金管理。 资金池管理思路：集团资金管理以资金池管理为核心，以银企直联为主要工具，通过资金制度建设与风险监督控制，建立规范的资金管理体系。集团房产板块资金管理思路为：全面监控，快速集中。集团非房产板块资金管理思路为：全面集中。 No.7 碧桂园资金管控研究——融资成本将控制在5%以内 碧桂园2015年业绩的一大亮点是融资渠道扩大和成本大幅降低，期末加权平均借贷成本同比下降1.39%，降至6.20%。 翻看碧桂园财报，公司在2015年的财务技巧在多方面显现。其中，通过向中国平安发行股份进行股权融资，公司募得50亿资金。利用国内外融资渠道的开放，碧桂园2015年共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款、伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。 碧桂园会坚守负债率70%以内的比例，确保不会上升到80%-90%的水平；在集团的战略层面上，吴建斌的计划是在未来两年内将公司的融资成本减半。 2016年融资的成本也会从现在的6.2%下降到5%-6%之内。 No.7 碧桂园资金管控研究——资本运作的“道”和“术” 制定财务战略 碧桂园的资产负债率上限划定为70%，如果超过这条红线，就要用别的办法使负债率降下来。下限管理则要求公司的现金始终要占总资产比的10%的红线，以控制市场和政策变动带来的风险。 注重现金流 碧桂园的要求是每年投一块钱，12个月的时候项目必须带来一块三，也就是说一年的回报率是30%，如果达不到这个标准，这个项目就不能干。 寻求差异化 财务战略最核心的是资源配置，支持哪一个行业、支持哪一个产业、支持哪一个区或支持哪一个项目都是靠每一个项目去完成的。财务必须支持，达成共识了资金才能配置。 降低杠杆率 上市公司，境内和境外的融资平台都可以用，平台上的钱也很多，但是能否融到钱则跟企业的定位、产品、故事都紧密相关。 No.7 碧桂园资金管控研究——资本运作的“道”和“术” 还债艺术：