2016年建筑业、房地产业营改增政策解读和筹划.ppt

2、购进和进项税额 税率17% 税率17% 税率13% 财税[2009]9号 一般纳税人销售自产的下列货物，可选择3%征收率计算缴纳增值税： 1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦） 3、自来水 4、商品混凝土（仅限以水泥为原料生产的水泥混凝土） 3、跨县(市、区)经营 一般纳税人 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，在建筑服务发生地按2%预缴： 应预缴税款＝（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+11%）×2% 3、跨县(市、区)经营 一般纳税人 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，在建筑服务发生地按3%预缴： 应预缴税款＝（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+3%）×3% 3、跨县(市、区)经营 小规模纳税人 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，在建筑服务发生地按3%预缴： 应预缴税款＝（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+3%）×3% 4、一般纳税人计税方法选择 清包工方式提供的建筑服务 为甲供工程提供的建筑服务 为工程老项目提供建筑服务 可以选择适用简易计税方法 建筑工程老项目： 1、《建筑工程施工许可证》注明合同开工日期在2016年4月 30日前的建筑工程项目； 2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目 5、过渡期业务处理 6、计税方法的选择技巧 A建筑公司2016年1月承建一工程项目，5月取得工程款100万元。施工期间A公司购钢筋、砖等建材和支付电费40万元，购混凝土5万元，支付水费1万元。 营业税 一般计税方法 简易计税方法 计税收入 100 90.09 97.09 销项税额 9.91 进项税额 6.8+0.15+0.13/0.85 应纳税额 3 2.83 / 2.13 2.91 开建材发票加价？ 国税查验建材发票？ 7、建筑企业的选择应对 考虑增值税因素，调整建筑工程招标的报价 正规渠道购买建材，取得增值税专用发票 对可采用简易方法计税的建材，谈价时要商定好开票增值税税率 建筑工人找专业劳务公司派谴 与建设单位协商甲供材施工 房地产业“营改增”解读和应对 1、销售额和销项税额 一般计税方法 简易计税方法 销售额＝100万÷（1+11%） ＝ 90.09万 销项税额＝90.09万×11% ＝ 9.91万 销售额＝100万÷（1+5%） ＝ 95.24万 应纳税额＝95.24万×5% ＝ 4.76万 1、销售额和销项税额 《营业税改征增值税试点实施办法》第37条 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 1、销售额和销项税额 1、销售额和销项税额 土地价款分期扣除 当期可扣＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 土地一次性开发 土地分期开发扣除 ？ 1、销售额和销项税额 甲房地产开发公司是一般纳税人，2016年5月5日通过“招拍挂”方式取得150亩净地用于房地产开发，支付土地价款49999.5万元。总规划建筑面积210000㎡（假设全部可售），分三期进行开发第一期规划建筑面积80000㎡，占地36000㎡。2016年6月6日，第一期项目的1-5#五栋楼开始施工，规划建筑面积60000㎡ 1－5#五栋楼成本：150亩=99999.00平方米 每平方米土地成本=49999.5万元÷99999.00=0.5万元 分摊土地成本=36000÷80000×0.5×60000=13500万元 房价组成 售价1110＝土地成本666+不含地房价444 不含地价进项税额 30 房地产公司 会计处理 1、销售时 借：银行存款 1110 贷：主营业务收入 1000 贷：应交税金－增（销项） 11