3号楼高区途家定价方案10.5.ppt

重庆棕榈泉营销策划方案 重庆棕榈泉国际中心 途家房源定价方案 * CONTENTS 目 录 一 三 二 途家楼层底均价建议 途家销售模式及价格测算 一房一价表 * PART 1 3号楼途家楼层底均价建议 * 途家对于项目量价走势的影响 协信公馆 项目高层豪宅（非途家房源）由于总价过高，持续去化能力弱，13年至今，月均去化2套，价格受成交房源面积、景观资源等影响，波动幅度较大； 13年6月与途家网签约达成战略合作，13年9月途家正式入驻，去化速度提升明显，月均去化由5套提升至13套，价格也有由于返租包装有所上升，由均价18000元/㎡上涨至21000元/㎡； 高层豪宅（非途家房源）成交走势 途家房源成交走势 * 途家对于项目量价走势的影响 东原翡翠明珠 项目于2014年4月与途家合作，推出途家分红自然销售模式，即开发商无任何保底政策，由于市场对于途家品牌尚无认知度，对收益无信心保障，销售情况不理想，2014年4-6月，在此销售模式下，月均去化仅16套。 2014年6月后，采用“3年途家收益抵2成首付”形式，市场接受度较高，去化速度明显上升，月均去化40套，价格在精装以及抵首付情况下上升3000元/㎡。 * 项目名称 交房时间 房间数量 分布楼层 主力房屋面积 装修标准 途家房源销售单价 非途家房源清水单价 净价差（除去精装价差） 途家房源销售率 非途家房源销售率 对客户的返租比例 开业运营后主力房型每日租金 开业运营后主力房型出租率 协信公馆 2013.1 243 整栋 48-78 3000 21000 15000 3000 清盘 清盘 5年8% 390均价 日均85% 中航翡翠城 2016.6 300 整栋 35 1800 未售 未售 —— 未售 未售 无 235测算 测算70% 鉴山国际 2014.6 307 叠拼 65 2000 8000 5500 500 50% 未售 3年7% 400 65% 星耀天地 2015.6 143 未定 35 2000 未定 未定 —— 未售 未售 无 350 测算65% 鸿恩中心 2016.3 296 15/25 45 1800 11000 8800 400 首期清盘 蓄水 无 300 测算70% 翡翠明珠 2015.9 228 8--12 35 1800 12000 9000 1200 90% 蓄水 无 260 测算80% 新天泽 2015.6 55 5--7 45 1800 9800 7000 1000 蓄水 蓄水 2年开发商保底+途家分成 260 测算65% 公园36栋 2015.5 120 整栋 45 1800 5600 3500 300 蓄水 清盘 （3+2年）20%+10% 400 测算55% 重庆市场途家项目调查 有投资模型的途家与非途家房源净价差在300-3000元，主要集中在1000元； 无投资模型的价差在0-1200元，主要集中在400元以内； 精装标准集中在建面1800-2000元； * 途家对于项目量价走势的影响 引进途家对于本案的意义 本案3号楼共计706套房源，目前去化情况理想，已认购151套房源，基本为自用客户；还有23个团购房源待认购仍然以自用为主。 但由于3号楼体量较大，自用客户无法消化全部房源，必须引入投资客户进场，故需要对3号楼进行投资模型包装。 途家即为本案进行投资模型建立的运营主体。根据市场分析论证得出， 途家主要作用是制造投资需求，加快销售速度，另外对开发商溢价起到 辅助作用。 备注：销售速度提升可缩短去化周期，从而减少开发商的财务成本，故从一定程度上也对项目进行了溢价提升。 * 3号楼途家楼层底均价建议 3号楼目前清水销售均价约11500元/㎡； 预估精装修标准为建面2200元/㎡； 故途家楼层底均价为建面13700元/㎡（取整）； * 操作方式一：返租 保底收益增强客户购买信心 途家 协信 购买管家服务 斯维登品牌酒店运营，五五分成 业主 销售物业 返租给开发商 返每年8%收益 协信公馆 13年9月途家正式入驻，去化速度提升明显，月均去化由5套提升至13套，价格也有较大涨幅，由均价18000元/㎡上涨至21000元/㎡； 3号楼途家楼层投资模型建议 * 操作方式二：首付托管 东原翡翠明珠 南方东银 住客 客户支付10%首付 双方签订借款协议，锁定3年经营权，3年公寓收益偿还借款 双方签订经营托管协议，实现收益5:5分成，双方签订委托付款协议，将三年收益打入指定账户（居间单位），账户监管权转移给居间单位 途家负责房间销售 双方签订联营协议，置地行承担租赁税，外给予居间单位过账服务费 客户购房只需首付1成，另外2成首付由客户将所购房3年经营权交由途家，途家用经营收入进行支付，客户实实在在只需首付1成购房，大幅降低投资门槛，且可公积金