万嘉国际家居建材城项目商业计划书.doc

万嘉国际家居建材城项目 迁安市万嘉市场建设发展有限公司 2007年9月 目 录 第一部分 计划概要 1 1.1 项目简介 1 1.2 公司简介 2 1.3 市场概况 2 1.4 公司的组成与管理 3 1.5财务计划 4 1.6 融资计划 5 第二部分 项目介绍 6 2.1 项目建设规划 6 2.2 项目背景 6 2.3 项目建设已创立的条件 7 2.4项目实施进度 7 第三部分 市场分析 9 3.1国内建筑装饰材料市场的发展历程和现状 9 3.2招商制居饰建材市场的贡献 10 3.3我国建材市场的未来发展趋势预测 12 3.4 项目建设的意义 14 第四部分 竞争分析 16 4.1 竞争环境 16 4.2 竞争分析（SWOT分析） 16 4.3 结论 17 第五部分 营销战略 18 5.1市场的营销策略分析 18 5.2市场总体营销策略 20 5.3市场销售目标定位 20 5.4 营销计划 21 5.5 产品策略 21 5.6 定价策略 22 5.7 销售策略 23 第六部分 管理团队 24 6.1 组织机构 24 6.2 主要管理人员简介 25 6.3 管理层工作职责 27 6.4 人力资源规划 28 6.5公司管理机制 29 6.6 人员配置构成 30 6.7 薪酬计划 31 第七部分 项目建设地及投资环境 32 7.1 地理位置及人口 32 7.2气候状况 32 7.3资源状况 32 7.4基础设施状况 34 7.5经济状况 35 7.6投资环境 36 第八部分 财务分析 38 8.1财务管理 38 8.2 项目计算期 38 8.3 成本估算 39 8.4 项目收益及预测 44 8.5 财务指标汇总 44 8.6 清偿能力分析 44 8.7 综合评价 44 第九部分 风险及对策 46 9.1 政策风险 46 9.2经营管理风险 46 9.3 市场风险 47 9.4 财务风险 47 9.5 其他不可预见风险 48 第十部分 风险投资的退出 49 10.1 资金退出方式 49 10.2 退出时机 49 第十一部分 总结 50 第十二部分 附件 51 12.1 企业法人营业执照 51 12.2 组织机构代码证 52 12.3 税务登记证 53 12.4 中国建筑装饰协会会员证书 54 12.5 迁安市城市规划总体规划（2006—2020） 54 12.6 迁安市国土资源局文件 57 12.7土地证 58 第一部分 计划概要 1.1 项目简介 本项目占地面积70070 m2，建筑面积152000m2。本项目建设坚持按总体规划兼顾城市详细规划分步实施共分三期工程，该项目属商业地产的范畴，蕴含巨大操控空间，租赁商铺统一经营管理和出售商铺产权归并运营系统并举，大大降低投资风险系数，赢利更稳定。详见下表。 建设规划一览表 序号 名称 建筑面积（m2）） 备注 主要用途 1 一期工程 建设成3层 41000 m2 2007销售41000 m2 ×4000元/ m2 主要用于精品街区，按功能分区，设独立门店，以装修装饰材料为主。 2 二期工程 建设成4层 38000 m2 其中：销售18000m2×4500元/ m2 租赁20000m2×400元/ m2 （租赁费每年以10%的增幅递增） 主要用于品牌居饰材料经营，以家具为主的大超市。 3 三期工程 建设9—22层 73000 m2 其中：销售49000m2×3000元/ m2 2008年销售18000m2×3000元/ m2 2009年销售25000m2×3000元/ m2 2010年销售11000m2×3000元/ m2 2010年租赁15000m2×550元/ m2 （租赁费每年以10%的增幅递增） 主要用于为市场服务配套的接待中心，产权式假日酒店。 其中一、二期建设为主营业区，市场业态分布为板材型材区、五金灯具区、卫浴洁具区、油漆化工区、铝材铁艺不锈钢区、花鸟鱼虫区、家用织物区、家具家饰区、电子数码区等。三期建设除部分用于主体商业区的扩展。其余为市场服务设施区，建立稳固长远发展平台，建造百年营运体系。另外，辅助整个市场物流畅通，降低对外营销成本。 我公司在京沈高速入口处，另行租用350亩地，租用期限为38年，用于家装建材的生产、储运、流通基地。可以使市场经营更加完善，降低市场商户的经营成本，提高市场整体抗风险能力，增强同业间竞争力。 1.2 公司简介 迁安市万嘉市场建设发展有限公司成立于2006年，注册资本1000万元人民币，是一家建设开发新型商业市场的专业公司。 公司已拥有万嘉装饰建材市场，与新建项目市场相距不足1000米，小市场占地10000m2，于2004年5月运营，目前年盈利260万元，且每年以10%的趋势增长。现今装饰