第三章 比较法.ppt

房地产评估——王阿忠 第三章? 比较法 第一节　比较法的基本原理 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立价格可比基础 第五节　交易情况修正 第六节 交易日期修正 第七节 房地产状况修正 第一节　比较法的基本原理 比较法 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 比较法的理论依据 是房地产价格形成的替代原理。 只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。这一点基于“大数法则”。 比较法适用的对象：是具有交易性的房地产 比较法适用的条件：是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 三．比较法的操作步骤 1.收集交易实例；2.选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。 第二节 搜集交易实例 运用比较法估价，首先需要拥有大量真实可靠的交易实例。只有拥有了大量真实可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，首先应尽可能地收集较多的交易实例。 第三节 选取可比实例 （1）是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近 （2）交易类型与估价目的的吻合 （3）成效日期与估价时点接近 （4）成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 在实际选取时，上述方面可具体为下列8点 ： 1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同。 2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。 4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。 6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。 8. 可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。 第四节 建立价格可比基础 建立价格可比基础包括5个方面： （1）统一付款方式；需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。 （2）统一采用单价； （3）统一币种和货币单位：在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时的市场汇价进行换算。 （4）统一面积内涵； （5）统一面积单位。 第五节　交易情况修正 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。 假设可比实力可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S％（当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为＋S％） 例如，正常价格为1500元/平方米，以正常价格为基准，可比实例的成交价格比其正常价格高10％，则 如果以可比实例的成交价格为基准，如正常价格比可比实例的成交价格低10％，即： 可比实例的成交价格*（1-10%）=正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。 第六节 交易日期修正 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产可能发生的变化有3种情况：⑴平稳；　⑵上涨；　⑶下跌。 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点的价格 交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 第七节 房地产状况修正 一．房地产状况修正的含义 进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 二．房地产状况修正的内容 ㈠区位状况修正的内容 主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（属于估价对象以外的部分）临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。 ㈢实物状况修正的内容 四.房地产状况修正应注意的问题 1.??? 可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价是对或其他时候的状况。 2.??? 由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有不同。 第八节　求取比准价格 一 求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。 较综合修正计算公式有直