第六节房地产损害赔偿估价.doc

第六节　房地产损害赔偿估价 知识点一：房地产价值损失的原因及9种类 房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。 ? （一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。 因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面： 1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。 2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。 ? 3．小区周边规划 小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。 4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失 房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房??产价值的影响。 5．房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失 城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。 ? （二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失 例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损；又如新买的商品房，开发商承诺的内容在交房时未能兑现，对面又修了一幢楼，购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质降低。 ? （三）因环境污染造成房地产价值损失 房地产周边环境受到污染，如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害，从而导致房地产价值减损。 （四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失 工程质量缺陷损失是指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。 （五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失 如地铁沿线的建筑，往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构，导致相邻房屋的价值减损甚至报废。 （六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害 如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊，将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售，使业主丧失了对该共有部分的产权；又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售，造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险，是受让人权利受到损害。 ? （七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。 （八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失 如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完成，给相关当事人造成损失。 （九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失 如法院在进行房地产查封处理时，错误将不属于查封的房地产进行查封，由此给房地产权利人造成损失。 ? 知识点二：房地产损害造成的损失分析 （一）房地产损害的三种分类 1．按照房地产受损害的部位划分为三种类型： ①实物损害（又可分为实体损害和功能损害）； ②权