综合体驱动模式研究 万晓慧.ppt

* 都市综合体是城市集约化发展的体现，它是一个功能复合、高效统一的建筑群。 都市综合体各功能之间可形成一种相互支撑和相互拉动的价值链关系。 都市 综合体 都市综合体 城市集约化发展的体现 城市的价值中心所在 城市的标志 城市区域开发与旧城改造规模的不断增大 地段：长安街国贸以东900米处 总建面：73万平米 物业组合：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 模式一案例：北京华贸中心——各物业均衡发展，且皆定位为顶级档次 定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 案例1 5A级智能写字楼：目标客户定位面向大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。 国际公寓：总建筑面积20万平米。户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。 国际商业区：集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。由16万平米超大规模的水世界商城、超过百米临街的金融商务中心、酒吧文化广场构成。 五星级酒店：引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌--超豪华酒店里兹·卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。 体育中心：占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。VIP运动会所，实行会员制服务。 展示中心：电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。 物业 建筑面积 比例 商业 20万 20% 公寓 20万 20% 写字楼 23万 23% 酒店 10万 10% 模式一案例：北京华贸中心 关键驱动因素： 外因：依托CBD地段、借势奥运创建国际大都市。 内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”； 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象； 各功能物业均以完善的服务体系为先导； 体育中心、展示中心提升社会形象。 项目特色 整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准； 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营； 商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态； 公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区； 两座极负盛名的超豪华五星级酒店； 展示中心、体育中心集合了部分社会职能。 经营方式： 公寓租售并举，其余均自行经营。 各功能规模配比： 案例1 均衡模式的都市综合体通常位于城市核心，具有较大的规模，各功能形成相互支持的价值链关系。 发展关键 位于CBD/城市核心 主干道沿线/地铁口 具有较大的规模 各功能形成相互支持的价值链关系 功能类别 收益方式 酒店 外包经营 写字楼 销售/出租 商场 自行经营/出租 公寓 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 收益特征 发展 模式1 模式二案例——广州中信广场：以写字楼为核心，其他功能为写字楼服务 地段：位于天河北路，广州新城市中轴线上。 占地面积：23,000平方米 总建筑面积：320,000平方米 物业组合：1栋超高层写字楼顶级写字楼+2栋38层酒店式公寓+小型购物商场 定位：广州最顶级的超高层写字楼 案例2 超高层写字楼：楼高80层，标高333米，34部进口日立高速升降机。 公寓：位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。 购物中心：位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。 模式二案例——广州中信广场：以写字楼为核心，其他功能为写字楼服务 案例2 物业 建筑面积 比例 商业 4万 13% 公寓 7万 23% 写字楼 20万 63% 经营方式： 各功能规模配比： 关键驱动因素： 外因： 优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心； 受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力； IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。 内因： 利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖； 以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务； 公寓为写字楼提供较好的配套； 舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。 以写字楼为核心的都市综合体通过写字楼树立标杆，迅速成为区域标志和中心，其他功能均为写字楼服务 发展关键 位于城市未来商务核心区域 利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标