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植根雜誌第二十六卷第三期 1 論 租 賃 中( ) * 黃 茂 榮 五 承租人之義務 在租賃關係，承租人之義務主要有：給付租金、保管租賃物及在租賃契約終 止後之租賃物的返還義務。失火責任與通知義務皆屬於保管義務，而危險負擔則 是租金義務的延伸。 A 租金義務 租賃契約為雙務契約。租金為承租人依租賃契約對於出租人所負之主要的給 付義務，該義務與出租人應將租賃物交付承租人使用、收益的給付義務構成對價 關係。在貨幣經濟底下，為最大的限度將有名契約的規定簡化，在雙務契約當事 人中原則上固當必有之一方單純負以金錢為內容之給付義務。但民法第四百二十 一條第二項規定，同條第一項所定之租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。亦即 在雖是單純的，而非混合的租賃契約，租賃雙方所負之給付義務的內容可能皆不 以金錢為內容。 租金數額有以法律規定其限額者，例如耕地租金依三七五減租條例第二條規 定：「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五； 原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百 七十五者，不得增加。」土地法第九十四條規定，城市地方由政府建築，供人民 承租自住之房屋的租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。其由私人 興建出租者，其租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約 定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強 制減定之（土地法第九十七條）。以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金 * 司法院大法官、台灣大學法律學院兼任教授 。 2 論租賃(中) 之一部。其利率之計算，應與租金所由算定之利率相等（第九十八條）。該條所 定擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限 度者，承租人得以超過之部分，抵付房租（第九十九條）。租賃之現金擔保的極 點是：將租賃與消費借貸對向混合。在這種情形，承租人不但對於出租人提供了 擔保，而且先繳了全部租金。然上述關於租賃擔保的限制並無礙於租賃與消費借 貸之對向混合的效力。這時約定之租金是否逾越法定標準，應以按法定利率計得 之利息與按法定最高租金標準計得之租金相比較。 基於租賃係一種物的勞務之債的特徵，雙方難以同時履行。對此，民法第四 百三十九條雖然原則規定「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時 支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」但該條規定並 非強行規定，必要時，雙方得以特約定之。在房屋租賃，實務上往往約定 ，承租 人除應給付一定數額之押租金外，並應按期先繳租金。惟在耕作地之出租人不得 預收租金。承租人不能按期支付應交租金之全部，而以一部支付時，出租人不得 拒絕收受（第四百五十七條之一）。押租金之給付及租金之先繳不但不利於承租 人，而且可能影響到租賃物受讓人依買賣不破租賃原則繼受出租人之租賃契約時 的擔保及租金利益。 租金既為承租人就租賃物為使用收益的對價，在租賃期間如有因租賃物之物 的瑕疵而需要修繕，或因租賃物一部或全部滅失，或因第三人對於租賃物主張權 利42等出租人方之事由，而使承租人不能就租賃物為使用收益或其使用收益受到妨 礙，則在其不能為用益或用益受到妨礙的限度，當可減免其租金之給付義務。除 租賃物之一部滅失的情形外（第四百三十五條），民法債編租賃節就租金之減免 並無明文規定。這與第四百四十一條所定承租人方之事由，不影響承租人支付租 金之義務，以及第四百五十七條所定耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減 少或全無者，得請求減少或免除租金等情形不同。 關於租金債務之履行，承租人如有遲延的情形，民法第四百四十條規定「承 42 最高法院肯認在租賃物有瑕疵的情形，承租人得請求減少價金：「出租人租賃關係存續中，應保 持租賃物合於約定使用收益之狀態，如第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用收益 者，承租人自得請求減少租金或終止契約，此觀民法第四百二十三條、第四百三十六條及四百三十 五條之規定自明」（最高法院四十三年度臺上字第一０六七號民事判決）。