2015年北京密云古北水镇旅游地产考察报告.ppt

22.星级酒店 23.温泉酒店 24.交通运输 九、结语 从目前的建筑规模、经营管理方式来看，古北水镇景区将在未来几年，很有可能在北京及其周边的所有景区项目中脱颖而出。 目前虽然古镇综合配套、功能服务尚未完善，不过从现有的状况及乌镇成功的管理经验来看，巧妙地利用灯光效果为古镇的夜晚营造出一个迷人和充满情调的氛围，夜景和夜生活或将成为保证住宿（高单价）客流的一个重要途径。良好的运营管理、效益循环模式已初见成效。 结语 门票价格： 古北水镇收费标准 古北水镇门票 150元/人（目前体验价80元/人）古北水镇导游票 200元/人?电瓶车10元/人?游船100元/人 司马台长城收费标准 司马台长城门票40元/人 （需预约）?司马台长城导游票100元/人长城索道（单程）80元/人长城索道（双程）120元/人 组合套票收费标准 古北水镇+司马台长城 优惠套票110元/人（原价120元/人） 度假区开放时间 古北水镇开放时间：夏令09：00~18：00 ??冬令 09：00~17：00?司马台长城开放时间：夏令09：00~18：00 ??冬令 09：00~17：00? 附：票价政策（2014.7月） 汇报完毕！ * * 权威分析 权威分析 权威分析 七、景区优劣分析 景区优劣分析 优势分析： 战略投资者几次积极增资，以及京能集团的入驻，说明了这些熟谙项目投资的股东对古北项目的前景极为看好。同时，公司能够在首都北京争取到这一优质的项目资源，从本质来讲也是其“央企背景+好管理”稀缺优势的体现。 1、地理位置优越，客源尤其是过夜游客源充足 古北水镇位于北京游客过夜游的最佳心里距离上(距离北京市区120公里，从东直门到景区约110分钟)，不仅可以依靠北京这一庞大的客源基础(2000万人口，自驾游众多)，且景区与北京市区的距离优势保障了大部分游客有过夜住宿的需求，因此景区的过夜游客源充足。 2、交通优势（最重要优势） 古北水镇恰好处于北京--承德(车程4个小时)这一经典旅游线路的中间位置，因而还有望吸引北京--承德旅游的游客。此外，北京市区以及密云县内往返古北景区的直达公交车目前也处于洽谈中，随着景区正式投入运营，公交线路也会推出。 3、区域优势 古北水镇所处大环境竞争宽松，京郊地区旅游产品主要特点： 1、产品品质低端、结构单一化、同质化严重。基本上京郊周边的经营项目都是单调且同一的，即农家饭+农家乐。2、项目缺乏整体规划，建筑水平粗糙，缺乏历史文化和精神内涵。大多建筑结构单一：平房+池塘，规模稍大的项目则在此基础上依照山势修建了一些小房子供游客居住。然而这些建筑多比较粗糙，档次类似于活动板房，且与自然环境极不谐调。3、服务意识极差、态度冷漠。由于京郊这些项目都是当地农民自发经营和管理，因而缺乏相关的培训和服务意识。使游客体验大打折扣，但由于周边没有更好的选择，往往就会选择接受。4、经营体制落后，以农户为单位的分散经营模式缺乏对于发展和创新的激励。农户的经营目标是挣钱养活家庭并带来适量的储蓄即可，现有的农家乐模式就可以使他们的这个目标得到满足。由于缺乏对利润增长的追求，使得以“雁栖不夜谷”为代表的众多北京郊区休闲游项目稳定在一个较低的发展和盈利水平上。 ?所以以“乌镇模式”为基础的古北水镇项目突破了北京目前大多数郊区休闲游项目所存在的问题和瓶颈，因而从这些项目中快速抢夺客源，实现短时间内的弯道超车或许是大概率事件。 景区优劣分析 景区优劣分析 北京市 古北水镇 承德市 北京集群 八达岭集群 古北水镇（司马台）集群 优势 说明 劣势 说明 区位优势 1、交通快捷，对未来充满潜力 2、处于北京—承德经典旅游线上 3、紧邻北京与承德，客源充足 4、区域同类项目少，基本处于竞争空白 配套设施供给不足 1、配套满足不了膨胀的客流 2、由工程进度导致客单无法更多提高 资源优势 拥有优质自然资源：司马台长城、鸳鸯湖温泉资源丰富，地势高低落差便于造景 客源结构优化不足 1、目前客流仅集中于周末 2、工作日流量尚且不足，游客群体有待扩大 政府支持 1、享受政府补贴 2、政府协助配套设施建设 3、景区同地方政府关系强化 投资回报周期长 投资大，培养期长，拉长投资风险 管理优势 1、由乌镇原班人马打造，保证项目质量 2、规避了同原住居民之间的经营矛盾 3、保证了人员执行力度、服务成熟 文化底蕴相对匮乏 古代地理位置较为偏僻，文化发展相对落后，发掘历史资源相对有限 营销优势 1、有乌镇成熟的景区营销经验 2、有乌镇成熟的推广渠道 缺少室内大型演艺 目前景区没有类似《宋城千古情》这种类型节目，导致景区内容相对单一，缺乏软性文化持久传播 景区优劣分析 八、图片分享 古北水镇考察图片分类 考察成果 1.客户服务中心区域 2.停车场、出入口 3.景区全