二手房交易相关.ppt

（二）所需材料 　　 1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） 　　 2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。 　　 注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。 二、赠与过户手续 　　（一）费用:免征营业税和个人所得税，但是需要增加 　　1.公证费: 40元/平米× 产权证面积 　　2.契税的征收:不论房产什么情况都需要征收全额契税 　　其他费用和正常过户都一样 　　（二）所需材料 　　1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 　　2.不需要经过地税局直接可以过户。 　　3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。 三、继承房产交易过户 　　（一）继承房产的费用有 　　1.公证费 40元/平米×产权证面积 　　2.继承公证费 80元/单 放弃继承公证：80元/人 　　注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。 （二）所需材料 　　1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 　　2.房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 　　注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。 四、析产 　　析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 　　计算增值额的扣除项目： 　　（1）取得土地使用权所支付的金额； 　　（2）开发土地的成本、费用； 　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 　　（4）与转让房地产有关的税金； 　　（5）财政部规定的其他扣除项目 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％ 　　土地增值税税额=增值额×30％ 　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ 　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ 　　（四）增值额超过扣除项目金额200％ 　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 简介 二手房交易，现在全国各一二线城市交易空前繁荣，发展前景相当迅速。 在二手房交易过程中，经纪公司无可非议是其中一个桥梁，所以，今后在全中国的经纪公司必将走向一个高峰，此中竞争也将迅速扩大，经纪人的地位也会得到更多百姓的认可。 注意事项 （1.）房屋手续是否齐全　 　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 　　（2.）房屋产权是否明晰