居民楼内餐馆经营相关的法律法规整理与分析.doc

居民楼内餐馆经营相关的法律法规整理与分析 伴随着2007年《物权法》出台，一系列法律空白领域得到了填充，法律主体间的有形财产关系得到了调整。权利人对自己享有或占有的“物”，有何种权利，以及如何保护这种权利，都得到了较为明晰的回答。究其实质来说，《物权法》所维护的是民权。“物”的背后是“物”的所有者，《物权法》颁布是中国法治社会更加注重对民权保护的重要体现。此部法律的出台，从宏观的角度讲推进了我国建设法治国家的进程，也维护了社会主义市场经济秩序。但从民众视角来讲，更重要的是它的出台有力地保护了公民、法人和其他组织的实体权利。 在一系列的法律规范当中值得我们关注探讨的有很多，而此部法律首次对“住改商”行为加以规范，使得民事权利在这些本属于行政法规范的行为当中得到了重视，利害关系人的意思也得到了充分考虑。“住改商”这一行为在现实生活当中并不少见，其中所涉及的权利义务关系较为复杂，而且存在大量行政法和民事法规相互交叉的区域，因此值得我们深入探讨，以寻求更明晰的法律定位，也为受到侵害的民事权利寻求合理的救济途径。 一、此类行为法律地位探讨 根据实际情况调研可知:在现实生活中对住户的民事权利产生影响的餐饮业经营场所大致可分为两类，一类是临街门市用作商业用途经营餐馆，另一类是居民楼内开展的餐馆经营活动，其原为住宅用途的房屋用作商业用途。二者均对同一栋住户甚至相邻住户产生噪声、油烟等一系列环境问题，安全方面的影响。 针对第一类行为来说，在一般商用的楼宇中不会产生对居民生活的影响，而在住宅区范围内的临街门市或者间接临街的门市中从事餐饮业则会产生诸多影响。临街的门市本身的用途便是商用，用作办公区、库房、商店经营，除非在房屋租赁时对房屋用途有特殊规定，或者出于统一协调商业圈经营规模而作出具体经营范围要求、行政主管部门对此有特殊规定以外，都是在法律允许范围内的。但是若其楼上非商用房屋，而是一般的居民住宅，那么在门市中从事餐饮业，其产生的噪声、排放的油烟、排出的污水、甚至过往的人流都会对居民的正常生活产生不利影响，而由此带来的不便又非行政法涵摄范围。 针对第二类行为而言，根据我国物权法的规定，凡利用住宅从事经营活动的经营者，必须向登记机关提交所在居委会或业主委员会出具的同意住改商的证明文件，这是办理住改商注册登记的必经手续。根据司法解释的具体规定，业主将住宅改为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。而根据最高院民庭负责人表示，本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在一定利害关系的情况中，其应证明利害关系的存在。也就是说征求了利害关系业主的同意后，经一系列的工商登记，民宅内经营餐馆的行为是不为法律所禁止的。此时工商部门仅对其工商营业执照等经营资格进行审查，卫生部门许可后办理相应的许可证件，即行政法对此类行为不加以特殊监管。然而，餐饮经营行为不同于一般住宅用途，势必对相邻居民生活产生影响，这种影响在现行法规下只能援引物权法中相邻权的有关规定而解决。 二、现阶段法律法规的相关规范 初步检索了长春市相关法律法规、行政规章和政府文件，只有较少部分涉及到此。《长春市物业管理条例》第四十九条规定在物业管理区内禁止擅自改变房屋或者共用设施设备的用途。第五十二条规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。此两条与物权法中的规定大体一致，即应取得利害关系人的同意，并办理相关手续。长春市人民政府《关于严禁擅自拆改房屋结构、改变房屋用途的通告》中列举了不得为的改变房屋用途的行为，其中均是处于安全考虑，例如禁止利用非钢结构、钢筋混凝土结构和混合结构房屋、抗震能力达不到要求的房屋开办影剧院、体育馆、歌舞厅。也就是说在不涉及安全问题的情形下，改变房屋用途是非明令禁止的。在《商品房屋租赁管理办法》的第六条中指出：“违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。”此条对出租房屋的使用性质做了具体规定，即不得改变房屋使用性质，否则视为违法出租行为，应予禁止。 初步得出结论，只要征得了同意并依法办理了相关手续，无论是第一类还是第二类行为，其本身都是合法的。但是就其法律地位而言，在行政法没有做出过多规定时，其对相邻业主所产生的相邻权的不利影响并没有得到有效法律定位，以及处理和监管。 我国2007年出台的《物权法》中“有条件地允许”住该商行为，业主将住宅改变为经营性住房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这些规定一方面尊重业主正当改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的利益，强调业主不得滥用权利。其中“经过利害关系业主同意”首次强调了邻里关系的重要，只要有一名相关的利害关系业主不同意住改商行为，便可以一票否决。在此影响下，各地纷纷