浙江建行个人住房贷款业务营销策略.doc

浙江建行个人住房贷款业务营销策略 3个人住房贷款业务现状分析 3.1我国个人住房贷款业务发展现状 1997年，国务院明确提出了将住房建设与消费作为国民经济新的增长点，并 于1998年全面部署了城镇住房制度改革，加快了住房商品化进程。1998年以来， 随着货币化房改的深化，住房建设己成为我国国民经济新的增长点，我国商业银 行的信贷投资也开始向住房贷款倾斜。 为加快住房消费，促进内需，并保证各大商业银行的有序竞争，央行在1998 年出台了《个人住房贷款管理办法》和《关于加大信贷投入，支持住宅建设和消 费的通知》等文件，允许各家商业银行在所在城市，对所有普通商品房开办个人 住房贷款业务。 1999年央行又出台了旨在促进消费、推动内需，提高银行信贷资产质量的专 项规定，即《关于开展个人消费信贷的指导意见》。各大商业银行充分把握国家 发展住房消费、推动经济增长的有利契机，确定了以发展个人住房贷款业务为重 点的信贷结构调整战略，把个人住房信贷业务放在优先发展的重要位置，改变了 过去重幵发企业流动资金贷款，轻个人住房消费贷款的做法，加大了个人住房贷 款的投放力度。 至2011年，我国个人住房贷款余额已由1997年的190亿元增长到11400亿元， 2011年个人住房贷款余额己经是1997年的375. 8倍，占到金融机构境内全部贷款 的12. 51%,占全部个人贷款余额的52. 47%。同时个人住房贷款品种不断丰富，各 家商业银行不断推出新的个人住房贷款品种，如有向购买开发商幵发建设的商品 住房的个人客户发放的“一手房”住房贷款，也有向在住房二级市场购买“二手 房”的客户发放的个人“二手房”住房贷款，此外还有“转按”、“加按”和“置 换”等个人住房贷款衍生个人贷款品种。个人住房贷款在多层次、全方位地满足 城乡居民不同需求的同时，也为各家商业银行带来了较好的综合经济效益，同时 为我国房地产行业的健康、持续发展和国民经济稳步增长发挥了积极作用。图3.1 反映了近几年我国商业银行个人住房贷款的增长情况。 3. 2浙江建行个人住房贷款业务发展现状 3. 2. 1建设银行个人住房贷款业务发展历程 1985年，建设银行率先在全国开办土地开发和商品房贷款，由此拉开了我国 房地产开发贷款业务改革和发展的序幕，1986年10月，建设银行办理烟台市房改 金融业务，标志着我国住房金融的萌芽和起步。1988年，建设银行就由中国人民 银行批准成立了房地产信贷部，成为全国最早成立住房金融部门的银行。1991 年建设银行率先开办住房公积金业务，1992年推出职工购建房抵押贷款业务和公 积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域，个人住房贷款业务的客户 群体从企业扩展为所有房改参加者。1994年至1999年，建设银行明确了坚持政策 性业务与自营性业务相结合、开发信贷与消费信贷结合、以个人住房贷款业务为 重点，促进全行房地产信贷业务发展的经营思想。2002年建设银行率先推出公积 金委托提取还贷业务，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。2005 年以来，建设银行不断优化业务流程、完善经营模式、加强产品创新能力，牢固 树立了建设银行在个人住房贷款业务方面的同业领先地位。建设银行个人住房贷 款业务已以为最具社会影响力的品牌业务之一。 3. 2. 2浙江建行个人住房贷款业务主要产品 新建房个人住房贷款：是指银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场 购买各种类型住房的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款。 个人再交易住房贷款：是指银行用信贷资金向在中国大陆境内住房二级市场 购买住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。 公积金个人住房贷款：是指银行受各地住房公积金管理中心委托，利用委托 人提供的住房资金，根据委托协议向购买、建造、大修住房的职工发放的贷款。 个人住房组合贷款：是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大 修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成 特定的个人住房贷款组合，简称个人住房组合贷款。 个人商业用房贷款：是指银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人 发放的贷款。该项贷款所购买的房屋不是居住用房。 个人住房最高额抵押贷款：是指银行用信贷资金向借款人发放的，以借款人 自有住房作最高额抵押，可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。 另外，在以上贷款品种基础上，建设银行在个人住房贷款业务贷款利率、还 款方式等方面还进行了创新，如浮动利率贷款和固定利率贷款，“存贷通”个人 贷款增值账户，等额本息还款法、等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进 还款法、期末清偿法、宽限期法等多种还款方法。 3. 2. 3浙江建行个人住房贷款业务经营情况 至2012年12月，浙江建行个人住房贷款余额1133. 36亿元，