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株洲大地国际商业广场定位策划报告_61
株洲大地国际商业广场定位策划报告 项目需要解决的问题 株洲商业分析 株洲商业分析---商业业态(主题定位) 受新兴零售业态的不断发展和创新的冲击,以及株洲特有的服装批发市场群影响,株洲百货业萎缩(以铜锣湾广场为代表),并开始谋求时尚化变身和经营定位调整,由多种经营转向主体性经营、主题经营,如铜锣湾百货已转为家具城,而东都文化商业广场都主打文化娱乐牌,以经营文化类用品为主。 除老牌家电连锁株百外,“国美、通程、家润多、步步高”等全国以及本土家电连锁卖场也相继入驻,并有进一步布点扩张的趋势,竞争极度激烈。 家乐福、新一佳、株百、步步高等超市大卖场都竞相在各大商圈划分势力范围,尤其以芦淞商圈竞争最为激烈。 芦淞市场群自身的改造升级如火如荼,产业升级改造后形象档次、货物品相、客流都有望进一步的提升。智超、中国城、银谷等专业市场相继问世,环洲城、南大门也蓄势待发,规模都在3万平方米以上,价位都比较高。在业态上,以上商业地产均以服装批发为主,缺乏可供配套的商业项目。 株洲商业分析---商业业态 汇金国际、时尚新天地等建筑综合体的底商,走都市购物中心路线,企图通过借助芦淞商圈内的巨大客流量及超市的聚客力,打造百货精品店,形成自身优势。 在芦淞市场群周边,逐步形成了以商务小户型住宅、写字楼和酒店公寓或产权式酒店为主的配套商业,如摩登摩天、中旺·锦安城、汇金国际、华丽三期、金锦·嘉悦产权酒店等项目。 从株洲商整体业地产开发来看,已经初步形成了芦淞区以服饰市场为主,石峰区以灯饰、建材、工业品、农业生产资料交易市场为主,荷塘区以汽车、机电、农副产品批发市场为主的市场格局。 株洲商业分析---商业业态 株洲商业分析---商业业态 株洲商业分析---商业业态 三维商业定位法 关键,在于找出商业策划定位的魂 通过以上分析,本项目商业形态可以考虑的方向为: 专业市场个体商铺 (部分面积) 品牌直营/加盟专卖店(部分面积,店中店,但要主题特色鲜明, 以突破现有格局) 展贸中心----批发市场升级形态 综合各种因素,旗舰提出本项目的定位方向为: 新时尚中心(展贸中心)+专业时尚小商铺+ 品牌直营/加盟专卖店 案例启示: -----广州海印缤缤广场,首个创新型展贸中心 旧缤缤环境与传统---- 一直是广州高档服装的批发市场 周边为酒店群 周边有数个服装批发群落 购物中心、大超市、大卖场等新零 售业态进入中国,其经营方式、服务功 能、物流配送等方面的优势显著 服装批发市场受影响萎缩,目前广 东5成批发服装批发市场亏损。 中国服装业进入品牌发展时代 创办缤缤时装周,开展品牌的发布会 组织品牌静态订货会,让优秀品牌展示设计文化 组织经营商们出国学习国际同行的品牌营销方法 建造一个面积达1000平方米的时装发布厅方便时装展示和产品发布 邀请广州服装设计师协会、服装设计师工作室入驻 广州服装设计师协会 香港服装设计师邓达智工作室 国内著名设计师刘洋工作室 欧盟服装组织广东联络处 海峡两岸三地500多个外资、民营、国有企业的顶级服装、皮 草、皮具 品牌建立了品牌旗舰店和营销中心 广东的名牌服饰、名牌企业纷纷进驻 1~2期3万平方米营业面积全部租满 方案运作 定位:展贸中心 时尚采购中心和时尚文化休闲中心 方案运作 方案运作 方案运作 方案运作 方案运作 方案运作 产品 设计空中花园,考虑露天T型台和品牌活动秀场地 充足的停车场与停车服务 首层考虑设置独立的品牌店门 加强出入口的趣味性与格调 内部高格调装修形象 增加整体的趣味性,以加强项目识别(天幕等加强趣味性与识别性的功能性装饰) 商铺间隔考虑展示、陈列的需求 商铺设置展示陈列与贸易谈判结合的办公间 设置专用展示陈列空间 设置品牌及时尚发布厅 方案运作 方案运作 方案运作 方案难点 市场分析——定位分析 项目分析——定位分析 三维定位法 1、从开发价值最大化考虑,建议做塔楼,在户型上以小三房和两房(90-130㎡)配合部分小户型(50-70 ㎡ )为主,在保证单价的同时控制总价。 2、从项目所处的地段来看,利用项目周边成熟的配套、江景以及空中花园、飘窗的设计,可定位为中高档的双景高层公寓。 3、从商业定位配套考虑,住宅可定位为商务公寓,并通过环保设施、智能化设施和简装修提升项目品质,做到“闹中取静”。 与服饰设计业的联合 与时尚界的联合 经营培育期考验管理运营商 如何形成展贸中心的权威性 需要2~3年时间熟场 在当地无现成的操作经验和卖场可供借鉴
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