2013江苏镇江玖珑城商业定位及发展建议（98页）.ppt

招商策略建议 核心策略二 招商服务于定位，招商过程中维持各业态比例，以实现商业定位为招商目的 严格执行业态比例，保证餐饮休闲育乐多元化、齐全性，实现项目整体定位 项目招商策略及实施计划 招商策略建议 核心策略二（案例） 不要为了租金收益破坏的业态比例而达不到定位要求 位于武汉王家湾商圈的摩尔城，招商初期不考虑项目整体定位，填场式招商，盲目增加零售面积，招商招来的广百百货与自营的零售百货类店铺互相抢夺商户，同时开业，项目经营惨淡。 现在摩尔城调整，关闭百货，加大餐饮休闲娱乐比例，经过重新定位，重新招商，经营情况明显好转。 项目招商策略及实施计划 招商策略建议 核心策略三 项目体量较大，合理把控招商节奏能完成招商目标 实现项目价值最大化 大中型餐厅，KTV，水疗会所 时尚餐厅，特色菜馆，美容美发，教育培训 零售生活服务类如银行，通信，家居家纺，潮流服饰 本项目除主力店综合超市和电影院外，应采取先上后下，先大后小，先餐饮，休闲育乐，后零售及生活服务的招商顺序，把控招商节奏。 从目前商家对接状况看，主力店及部分次主力店持观望态度多，为解决招商死结，寻找新的招商突破点，建议率先启动餐饮风情美食街招商，以聚少成多的餐饮磁极效应形成商业街区旺盛人流，再与主力店相辅相成互为呼应式招商，打开招商艰难局面。 项目招商策略及实施计划 招商策略建议 核心策略三（案例） 集中的餐饮娱乐所带来的人气堪比主力店，大大提高零售及生活服务业态的租金水平 武汉福星惠誉国际城-格兰大道商业面积2万方，其中规划一条1万方的餐饮街。 项目招商初期，由于餐饮街尚未形成，其零售及生活服务业态的租金，1-2F均价约为70元/ ㎡/月；餐饮街开街半年后，周边零售及生活服务业态的租金涨至，1-2F均价约为140元/ ㎡/月，其涨幅高达100%。 项目招商策略及实施计划 招商策略建议 核心策略四 不以租金高作为招商的唯一目标，商家持续经营的前提下，商业稳定经营，逐步实现商业价值 以合理的商务条件确保商家持续经营 租金不是衡量项目成功的唯一标准，只有项目稳定经营，空置率低，租金不断提升，才能保证该项目价值最大化 项目招商策略及实施计划 招商策略建议 核心策略四（案例） 项目经营不稳定，最后仍有开发商买单 湖北宜昌江步行街，一期商业体量约为5万方，于2008年年底开业，项目返租三年，租金价格是按过高的销售价格反推的，租金过高商家无法稳定经营，到2011年交还业主时大量空置，业主拒绝收铺。 开发商无奈拿出1.6亿元重新返租5年，以维护自身品牌形象。 项目招商策略及实施计划 招商策略-优惠策略 扶持性免租 为尽快形成商业氛围，有商户达成意向并促成签约，前期应给商家适当的免租期 培育市场，建议设置与签约面积和品牌档次捆绑的优惠政策 免租参考 免租月数 扶持性免租 租赁面积 ≤50 51-200 201-500 501-1000 ≥1000 2个月 3个月 4个月 5个月 6个月 品牌级数 无品牌 一般品牌 知名品牌 无 1-2个月 2-6个月 根据商户租赁面积和品牌层级所制定的扶持性免租政策，可以想家，但建议不要一次性释放所有免租期，可以通过2-3年后培育期逐步释放。 从本项目开业之日起计算免租期，试营业未整体开街不计算 调节杠杆：租金、宣传推广费，物业费的比例； 从商家按照租金和物业费总额估算租金成本； 提高租金会让租金税增高，可用宣传推广费和物业费按比例收取，平衡租金收益 项目招商策略及实施计划 招商策略-其他策略 人气品牌优先原则 人气品牌优先原则，部分优质品牌还可以采取保底+扣点的租金形式吸引商家 项目招商策略及实施计划 招商策略-租期策略 租赁期限 大型品牌商户，除主力店和部分次主力店外，租赁期限不超过10年； 主力连锁品牌店，租赁期不超过8年； 零售及生活服务业态，租赁期限3-5年（银行除外） 一般店铺业态，租赁期限统一为2年 租金递增率 两年期一般店铺按上述租价标准执行，不另行考虑递增率，三年期以上店铺，从第三年起租金每年在上一年的基础上递增3%-5%； 交铺标准 公共部分按镇江目前底商及商业街中高档的标准装修，商铺内部按毛坯标准交付 装修期 普通小开间（单店面积50㎡以下）商铺30天，大开间商铺（单店面积50㎡-200㎡）45天，大型商铺（单店面积200㎡以上）60天，装修期间免租金及管理费。 招商合同要点 项目招商策略及实施计划 建议物业管理费10元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金可含物业管理费，以实际洽谈为主 物业管理费 宣传推广费 建议宣传推广费5元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金和物业管理费含宣传推广费，以