2013长垣房产市场调研报告.pptx

报告内容提纲第一章 外在环境分析第二章 房地产市场调研与分析第三章 项目本体分析 第四章 地区投资初判第一章外在环境分析1、城区概况2、宏观经济3、政策环境城市概况： 1、地理位置：位于河南省东北部，隶属新乡市，东隔黄河与山东省东明县相望。城市战略定位为：豫鲁交界地区的区域中心城市，工业与商贸型城市。? 2、交通条件：新菏铁路横亘东西，省道308线、213线穿越全境，济东、大广两条高速公路“十”字交汇，交通十分便利。 3、面积人口：到2012年，长垣县国土面积1051平方公里，耕地86万亩，辖10镇、4乡、4个办事处，人口85万以上，其中城区人口约30余万，城镇化水平达40%左右。区域划分：长垣县共分为5个区：蒲东、蒲西、蒲南、蒲北和起重机产业园。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区。区域环境总结：? 　本案处于长垣新区的北侧边缘地带，区域逐步成熟中。? 　区域道路通达性较好，但周边多工厂，属于工业聚集区。宏观经济： GDP及人均GDP： 全县地区生产总值完成194亿元，人均GDP约为23094元，同比分别增长12.05%、10.7%（数据来源：《长垣县政府工作报告》——2013年2月20日在县十四届人民代表大会第二次会议上 --县 长 武胜军）。结合城镇化率和人均GDP，得到下图: 从上可以看出，长垣县已经步入城市化和工业化的中期，城市已经步入高速发展阶段，且城市发展进程相对稳定，为新乡五县中城市发展水平和经济实力最高的城市。?第一产业比重第二产业比重第三产业比重长垣县12%45%43%辉县市13%70.9%16.1%新乡市13.3%58.1%28.6%郑州市3.1%56.7%40.2% 长垣是“中国厨师之乡”、 “中国防腐蚀之都”、“中国起重机械之乡”， 现已形成起重机械、医疗器械、建筑、防腐、烹饪、绿色食品、苗木花卉七大特色产业，起重机械、医疗器械、商贸轻工、新城工业四个产业聚集区正在建设之中。其中，卫华集团、亿隆集团、长城地产、宏力集团、巨人起重机集团等是长垣的几家大型集团公司，县城一些干道均以这些集团的名字命名。 三产结构：2012年三次产业的比重调整为12%：45%：43%，其中第三产业（包括房地产业）比重相当高。从上表可以看出，长垣县第三产业比重远高于辉县市和新乡市，甚至要高于郑州市！可见长垣县的城市发展程度较高，房地产业发展迅速。 经济环境总结：支柱产业体系丰富、县城经济发达、人民生活消费水平相应较高。城市化及工业化水平较高。第三产业发展迅猛，房地产所占比例过高。政策环境：1、河南省委印豫发2011【7】号文件：2011年6月1日起，河南省正式开展省直管县行政体制改革试点工作，固始、 新蔡、 鹿邑、 兰考、 长垣、 滑县为省直管县试点单位，将撤县建市。? 2、长垣县城市总体规划（2006-2020）中关于城市发展方向的明文规定：发展方向以向南为主，适当向西、向东发展。城区主要西扩南联，加强主城区和南部工业区组团的联系。? 3、2010年8月17日，住建部公布二、三线城市限购5大标准，并与部分二、三线城市地方政府“限购谈判”，限购令蔓延至二、三线城市。长垣市场在经历约一年的滞后期，市场由上升势急转直下。房地产进入深度调整期。? 政策环境总结：? 长垣撤县立市是政策层面较大利好，但是由于长垣市人口基数小，城市化率高，对于房地产长期发展支持力度有限。? 本案所处位置正处于长垣规定的城市发展方向上，但“西扩”政策无具体指导，长远持续发展缺乏核心政策支撑。? 全国范围的限购政策带来的挤出效应给长垣带来更多的客源。第二章 房产市场调研与分析1、土地市场2、板块划分及特征3、住宅物业类型及销售情况土地市场：2011年土地供应（部分）位置面积（亩）日期总价容积率单价(万元/亩)开发单位卫华大道南、友谊南街东6.4592011-7711.11392.3109.4长垣奥起房地产开发有限公司文明路南侧、友谊东街北侧42.42011-7894.64221.1长垣奥起房地产开发有限公司蒲东陵园西侧、友谊东街南侧39.722011-7798.3722.620.1长垣奥起房地产开发有限公司乔堤沟南、友谊南街东7.682011-7154.368320.1长垣奥起房地产开发有限公司宏力大道东、纬一路南侧 702011-1121002.630长垣县五洲房地产开发有限公司文武路南、德邻大道东702011-38416.23.2120.23河南二建置业有限公司华瑞路北侧、科教路东侧38.962011-42731.72691.970.11河南省亿隆房地产开发有限公司华瑞路北侧、科教路东侧68.892011-44829.60961.962.848河南省亿隆房地产开发有限公司土地价格分析：根据中国国土资源部，长垣国土资源局的数据